제98조(미분양주택에 대한 과세특례)

①법 제98조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 미분양 국민주택"이란 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.2.19, 2010.2.18, 2015.12.28, 2020.2.18>

1. 「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조에 따른 민간임대주택과 「공공주택 특별법」제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택

2. 주택건설사업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택

②1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제1항 각 호의 미분양주택 외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도할 경우에는 해당 미분양주택 외의 다른 주택만을 기준으로 하여 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정 2005.2.19, 2010.2.18, 2014.2.21>

③법 제98조제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산에 관하여는 「소득세법」 제95조제4항의 규정을 준용한다. <개정 2005.2.19>

④법 제98조제1항의 규정에 의하여 과세특례적용의 신청을 하고자 하는 자는 당해 주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(동조동항제1호의 방법을 선택한 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 재정경제부령이 정하는 미분양주택과세특례적용신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2000.1.10, 2008.2.29, 2025.12.30>

1. 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택확인서 사본

2. 미분양주택 취득시 매매계약서 사본(1998년 1월 1일이후 취득등기하는 분에 한한다)

⑤법 제98조제3항에서 "대통령령으로 정하는 미분양 국민주택"이란 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.2.19, 2010.2.18, 2020.2.18>

1. 「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 1998년 2월 28일 현재 미분양주택임을 확인한 주택

2. 주택건설사업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택

⑥1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제5항 각 호의 미분양주택 외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도할 경우에는 해당 미분양주택 외의 다른 주택만을 기준으로 하여 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정 2005.2.19, 2010.2.18, 2014.2.21>

⑦법 제98조제3항의 규정에 의한 과세특례적용의 신청 및 미분양주택의 보유기간의 계산에 관하여는 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.

제98조의2(지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례)

① 법 제98조의2제1항 각 호 외의 부분 중 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. <개정 2016.8.11>

1. 「주택법」 제54조에 따른 사업주체(이하 이 조에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(건축법 제11조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제54조에 따라 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택

② 법 제98조의2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2025.12.30>

1. 제1항제1호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매매계약서 사본

2. 제1항제2호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본

③ 주택 소재지 관할세무서장이 제6항에 따라 해당주택이 미분양주택임을 확인할 수 있는 경우에는 제2항에 따른 부속 서류의 제출을 생략할 수 있다.

④ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑤ 제6항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미분양주택확인서와 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인을 하여야 하며, 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 그 내용을 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 각각 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 매매계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다. <개정 2025.12.30>

⑦ 제6항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관 하여야 한다.

⑧ 미분양주택 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. <개정 2025.12.30>

제98조의3(미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. <개정 2009.9.29, 2015.6.30, 2016.8.11>

1. 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)

3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다)

4. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(이하 이 조에서 "주택도시보증공사"라 한다)가 같은 법 시행령 제22조제1항제1호가목에 따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설ㆍ공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택

8. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. <개정 2009.9.29, 2015.6.30>

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 주택도시보증공사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

③ 법 제98조의3제1항에서 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2010.2.18>

④ 법 제98조의3제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

⑤ 법 제98조의3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의3제2항의 주택에 대하여는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑥ 사업주체는 재정경제부령으로 정하는 미분양주택 현황(2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2009년 4월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항제2호ㆍ제3호(2009년 2월 12일 이후 공급하는 것에 한정한다)ㆍ제4호ㆍ제5호(2009년 2월 12일 이후 대물변제 받은 것에 한정한다)ㆍ제6호 및 제8호에 해당하는 미분양주택 현황의 경우에는 사업주체와 최초로 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다. <개정 2009.9.29, 2025.12.30>

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑧ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 각각 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2010년 4월 30일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑪ 제10항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

⑫ 미분양주택 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. <개정 2025.12.30>

제98조의4(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

① 법 제98조의5제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. <개정 2015.6.30, 2016.8.11>

1. 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사(이하 이 조에서 "주택도시보증공사"라 한다)가 같은 법 시행령 제22조제1항제1호가목에 따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택

3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5 및 제1호의8에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7 및 제1호의9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. <개정 2015.6.30>

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 사업주체등(제1항제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 주택도시보증공사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

③ 법 제98조의5제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

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⑤ 법 제98조의5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2016.1.22, 2025.12.30>

⑥ 사업주체등은 재정경제부령으로 정하는 미분양주택 현황(2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2010년 6월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2010년 7월 30일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2016.8.11, 2025.12.30>

⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2011년 6월 30일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. <개정 2025.12.30>

제98조의5(준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

① 법 제98조의6제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2015.6.30>

1. 「주택도시기금법 시행령」 제22조제1항제1호가목에 따라 주택을 매입한 주택도시보증공사

2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자

3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

② 법 제98조의6제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 준공후미분양주택"이란 「주택법」 제54조에 따라 공급하는 주택으로서 같은 법 제49조에 따른 사용검사(임시 사용승인을 포함한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(같은 조 제3항 각 호의 어느 하나에 따라 건축물을 사용할 수 있는 경우를 포함한다)을 받은 후 2011년 3월 29일 현재 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택(이하 이 조에서 "준공후미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 취득 당시(법 제98조의6제1항제1호의 주택은 최초 임대 개시 시) 6억원을 초과하거나, 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 149제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. <개정 2016.8.11>

③ 제2항 본문을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. <개정 2016.8.11>

1. 해당 주택이 준공된 후 입주한 사실이 있는 주택

2. 2011년 3월 29일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중에 사업주체등(「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존속ㆍ비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 2011년 3월 29일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

④ 법 제98조의6제1항에 따른 해당 준공후미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

⑤ 법 제98조의6제1항을 적용할 때 해당 준공후미분양주택의 임대기간(이하 이조에서 "임대기간"이라 한다)은 다음 각 호의 방법에 따라 계산한다. <개정 2015.12.28>

1. 임대인이 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정된 후 임대를 개시하는 날부터 기산할 것

2. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산할 것

⑥ 법 제98조의6에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 준공후미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 다음 각 호의 서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2015.12.28, 2016.1.22, 2023.9.26, 2025.12.30>

1. 준공후미분양주택 소재지 관할 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본

2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항에 따른 임대사업자등록증 사본 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자를 증명하는 자료

3. 임대차계약서 사본

4. 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 서류

⑦ 사업주체등은 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택 현황(2011년 3월 29일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2011년 9월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑧ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따라 제출받은 준공후미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2011년 10월 31일까지 준공후미분양주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑨ 사업주체등은 제2항에 따른 준공후미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택확인대장(이하 이 조에서 "주택확인대장"이라 한다)에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑩ 제9항에 따라 매매계약서에 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 준공후미분양주택 현황 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 준공후미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2016.8.11, 2025.12.30>

⑪ 사업주체등은 법 제98조의6제1항제1호에 따라 준공후미분양주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 그 즉시 제9항에 따른 매매계약서 외에도 임대사업자등록증 사본, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본 또는 주민등록증 사본 등 임대기간을 입증하는 데에 필요한 자료를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

⑫ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 주택확인대장을 2012년 6월 30일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 준공후미분양주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑬ 제12항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 준공후미분양주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

⑭ 준공후미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. <개정 2025.12.30>

제98조의6(미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

① 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. <개정 2016.8.11>

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. <개정 2016.8.11>

1. 사업주체등(「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 해제된 주택

4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택

③ 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2015.6.30>

1. 「주택도시기금법 시행령」 제22조제1항제1호가목에 따라 주택을 매입한 주택도시보증공사

2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자

3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

④ 법 제98조의7제1항 전단에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

⑤ 법 제98조의7에 따라 과세특례를 적용받으려는 사람은 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제8항에 따라 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑥ 사업주체등은 재정경제부령으로 정하는 미분양주택 현황을 2012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다. <개정 2016.1.22, 2025.12.30>

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2012년 12월 31일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 재정경제부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <개정 2016.8.11, 2025.12.30>

⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 재정경제부령으로 정하는 미분양주택확인대장을 2013년 3월 31일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. <개정 2025.12.30>

제98조의7(준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)

① 법 제98조의8제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 준공후미분양주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택(이하 이 조에서 "준공후미분양주택"이라 한다)을 말한다. <개정 2016.8.11>

1. 「주택법」 제54조에 따라 공급하는 주택으로서 같은 법 제49조에 따른 사용검사(임시 사용승인을 포함한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(같은 조 제3항 각 호의 어느 하나에 따라 건축물을 사용할 수 있는 경우를 포함한다)을 받은 후 2014년 12월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하였을 것

2. 2015년 1월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급할 것

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. <개정 2016.8.11>

1. 사업주체등(「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하거나 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 135제곱미터를 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 2014년 12월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2015년 1월 1일 이후 해제된 주택

3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 2015년 1월 1일부터 2015년 12월 31일까지의 기간 중에 계약을 체결하여 취득한 준공후미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 2015년 1월 1일부터 2015년 12월 31일까지의 기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 준공후미분양주택

③ 법 제98조의8제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2015.6.30>

1. 「주택도시기금법 시행령」 제22조제1항제1호가목에 따라 주택을 매입한 주택도시보증공사

2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자

3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

④ 법 제98조의8제1항에 따른 준공후미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한다.

⑤ 법 제98조의8제1항을 적용할 때 해당 준공후미분양주택의 임대기간(이하 이 조에서 "임대기간"이라 한다)은 제98조의5제5항을 준용하여 계산한다.

⑥ 사업주체등은 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택 현황(2014년 12월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것으로 한정한다)을 2015년 4월 30일까지 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다. <개정 2016.1.22, 2025.12.30>

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 준공후미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2015년 12월 31일까지 준공후미분양주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑧ 법 제98조의8에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 준공후미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 다음 각 호의 서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2015.12.28, 2023.9.26, 2025.12.30>

1. 제9항에 따라 준공후미분양주택 소재지 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서의 사본

2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항에 따른 임대사업자등록증 사본 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자를 증명하는 자료

3. 임대차계약서 사본

4. 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 서류

⑨ 사업주체등은 준공후미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택확인대장(이하 이 조에서 "주택확인대장"이라 한다)에 기재하여 보관하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑩ 제9항에 따라 매매계약서에 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따른 준공후미분양주택 현황 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 준공후미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 기재하여 보관하여야 한다. <개정 2016.8.11, 2025.12.30>

⑪ 사업주체등은 법 제98조의8제1항에 따라 준공후미분양주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 그 즉시 제9항에 따른 매매계약서 외에도 임대사업자등록증 사본, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본 또는 주민등록증 사본 등 임대기간을 입증하는 데에 필요한 자료를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 기재하여 보관하여야 한다.

⑫ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체등은 각각 주택확인대장을 2016년 2월 28일까지 정보처리장치ㆍ전산테이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 준공후미분양주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑬ 제12항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 준공후미분양주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록ㆍ보관하여야 한다.

⑭ 그 밖에 준공후미분양주택의 확인 절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. <개정 2025.12.30>

제98조의8(수도권 밖의 지역에 있는 준공후미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례)

① 법 제98조의9제1항제2호에서 "전용면적, 취득가액 등 대통령령으로 정하는 요건"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. <개정 2026.2.27>

1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

2. 취득가액이 7억원 이하일 것

3. 양도자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것

가. 「주택법」 제54조제1항 각 호 외의 부분 전단에 따른 사업주체

나. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 분양사업자

다. 가목에 따른 사업주체 또는 나목에 따른 분양사업자로부터 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 시공자

4. 양수자가 해당 주택에 대한 매매계약(주택공급계약 및 분양계약을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 최초로 체결한 자일 것

5. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 포함한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(같은 조 제3항 각 호의 어느 하나에 따라 건축물을 사용할 수 있는 경우를 포함한다)을 받은 날까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 것일 것

② 법 제98조의9제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 준공 후 미분양주택(이하 이 조에서 "준공후미분양주택"이라 한다)의 확인 절차는 다음 각 호의 순서에 따른다. <개정 2025.12.30>

1. 양도자는 해당 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 해당 주택이 준공후미분양주택인지 여부를 확인해 줄 것을 요청

2. 제1호에 따라 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 주택이 준공후미분양주택임을 확인한 경우에는 해당 주택의 매매계약서에 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택 확인 날인을 하여 양도자에게 내주고, 그 확인내용을 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택 확인 대장에 기재하여 매매계약서 사본과 함께 보관

3. 양도자는 제2호에 따라 준공후미분양주택 확인 날인을 받은 매매계약서를 양수자에게 교부

4. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 매매계약서에 준공후미분양주택임을 확인하는 날인을 한 날이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에 재정경제부령으로 정하는 준공후미분양주택 확인 대장을 정보처리장치 등의 전자적 형태로 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출

③ 법 제98조의9제1항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득과세표준신고와 함께 재정경제부령으로 정하는 과세특례신고서와 준공후미분양주택 확인 날인을 받은 매매계약서 사본을 제출해야 한다. <개정 2025.12.30>

④ 법 제98조의9제2항에 따른 과세특례를 적용받으려는 1세대 1주택자는 재정경제부령으로 정하는 신청서와 준공후미분양주택 확인 날인을 받은 매매계약서 사본을 관할세무서장에게 제출해야 한다. 다만, 최초로 신청을 한 연도의 다음 연도부터는 그 신청 내용에 변동이 없으면 신청하지 않을 수 있다. <개정 2025.12.30>