판시사항
아파트 분양계약에서 수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에 위약금을 분양자에게 귀속시키는 외에 연체료를 추가로 공제하도록 규정한 조항을 약관의규제에관한법률에 위반하여 무효라고 본 사례
판결요지
수분양자가 중도금 납부를 지체하면 분양자는 그에 대한 이자금 상당의 손해를 입게 된다고 할 것이나, 계약상 총 공급금액의 10%를 위약금으로 분양자에게 귀속시키기로 한 점, 분양자로서는 수분양자의 위약시 계약을 해제하고 다른 사람과 다시 계약을 체결함으로써 위 손해를 줄일 수 있는 점, 연체료는 본래 계약의 존속을 전제로 그 이행지체에 대한 책임을 묻는 성질의 것인 점, 기타 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 손해배상 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 밖의 거래관행 등 여러 사정에 비추어 볼 때, 수분양자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에 위약금을 분양자에게 귀속시키는 외에 연체료를 추가로 공제하도록 규정한 계약 조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나 분양자와 같은 사업자에게 계약의 해제로 인한 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항에 해당하여 무효라고 본 사례.
판례내용
【원고, 항소인】 주식회사 세방유통 (소송대리인 변호사 노승두)
【피고, 피항소인】 주식회사 신영 (소송대리인 변호사 천성국)
【원심판결】 서울지법 1999. 12. 1. 선고 99가단177608 판결
【주 문】
1. 원심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 금 17,923,000원 및 이에 대하여 1999. 8. 4.부터 2000. 9. 21.까지 연 5%,그 다음날부터 완제일까지 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 원고의 나머지 항소를 기각한다.
4. 소송 총비용 중 2/5는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】 원심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 금 29,871,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】 1. 기초 사실
[증 거] 갑 제1 내지 9호증(이하 모두 가지번호 포함), 을 제1 내지 4호증, 당심 증인 소외 1(일부 증언), 한라건설 주식회사, 성남시장에 대한 각 사실조회
가. 원고는 1997. 7. 5. 피고와 사이에, 피고가 시행사, 한라건설 주식회사(이하 '한라건설'이라 한다)가 시공 및 보증사로 건축하는 성남시 분당구 구미동 18지상 시그마 Ⅱ 오피스텔 비(B)동 ○층△호를 총 공급금액 금 119,484,000원에 매수하는 계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 약관("시그마 Ⅱ 공급계약서", 이하 '계약서'라 한다)에 의하여 체결하고, 피고에게 계약당일 계약금 11,948,000원, 1997. 11. 10., 1998. 3. 10., 1998. 7. 10., 1998. 11. 10., 1999. 3. 10. 각 1 내지 5차 중도금으로 각 금 17,923,000원, 입주시에 잔금 17,921,000원을 각 지급하기로 하고, 위 계약금 및 1차 중도금을 각 그 약정기일에 지급하였다.
나. 이 사건 계약에 의하면, 원고가 중도금 및 잔금을 약정기일 내에 납부하지 못할 경우에는 그 체납액에 대하여 연 17%의 연체요율(시중은행 일반대출 연체금리)을 적용하여 연체일수에 따라 산정된 연체료를 납부하여야 하고(계약서 제2조 제2항), 피고는 원고가 계속해서 중도금 3회분을 체납하였을 경우 1회 이상 최고한 후 이 사건 계약을 해제할 수 있으며(계약서 제3조 제1항), 이러한 사유로 계약이 해제되었을 경우 원고가 납부한 대금 중 총 공급금액의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속처리하고 차감액은 원고에게 환불하되(계약서 제4조 본문), 미납된 연체료는 추가로 공제하기로 하였다(계약서 제4조 단서).
다. 한라건설이 1997. 12. 초경 부도를 내고 위 건물 건축공사를 일시 중단하자, 원고는 1997. 12. 23. 피고에게 '삼성, 대우, 현대 등 계열사의 신용보증회사 발행의 계약이행 보증서(금 1억 5천만 원 상당)를 1998. 1. 10.까지 보완하지 않으면 이 사건 계약을 해제하겠다.'는 내용의 통지를 하였고, 1998. 3. 3. 피고에게 이 사건 계약을 해제한다고 재차 통지하여 이는 그 무렵 피고에게 도달되었다.
라. 한라건설은 부도 후 곧바로 서울지방법원 동부지원에 화의 신청을 하여 회사 경영을 정상화시키고 공사를 계속하였고, 1998. 5. 7.에 위 법원 97거13호로 화의개시결정을 받아 1998. 9. 16. 화의인가결정을 받은 후 현재는 화의에서 벗어났으며, 같은 달 24일경에는 위 건물의 공정 중 43.5% 정도를 완성하였다가 1999. 8. 26.경 위 건물을 완공하여 사용승인을 받았고, 1999. 9. 15.부터 입주가 시작되었다.
마. 피고는 1999. 3. 13. 원고에게 미납금 최고통지를 한 후, 한라건설과 함께 1999. 9. 8. 원고에게 이 사건 계약을 해제한다고 통지하여 이는 그 무렵 원고에게 도달되었다.
바. 피고는 소외 2에게 위 오피스텔 ○층△호를 매도하고 1999. 11. 5. 그 소유권이전등기를 경료해 주었다.
2. 이 사건 계약의 해제
가. 원고의 주장
(1) 원고는, 피고가 위 건물을 1999. 4. 또는 늦어도 1999. 6.경까지는 완공하기로 약정하였음에도 1999. 8. 26.에야 완공하였으므로 그 이행지체를 이유로 이 사건 계약을 해제한다고 주장한다.
살피건대, 위 주장에 부합하는 듯한 당심 증인 소외 1의 일부 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 갑 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 피고는 1997. 4. 18. 한라건설에게 위 건물의 신축공사를 도급주고, 공사기간은 착공 후 22개월로 하되 지질상태 등에 따라 상호 협의하여 조정하기로 하였는데, 위 건물 예정 공정표에는 1999. 8. 말경이 준공시기로 되어 있고, 피고가 1997. 4.경 성남시장에게 제출한 배수설비 설치 및 사용개시 신고서에도 준공 예정일이 1999. 8.경으로 되어 있으며, 피고는 1997. 8. 12. 건축허가를 받아 같은 달 22. 착공신고를 한 후 같은 달 28. 공사에 착수하였고, 피고와 한라건설은 1998. 11. 9. 공사기간을 1999. 9. 13.경까지로 연장하였다가 1999. 8. 26. 위 건물을 완공한 사실을 인정할 수 있으므로 위 건물의 준공 예정 시기는 1999. 8. 내지 1999. 9.경이라고 봄이 상당하고, 따라서 피고가 그 이행을 지체하였다고 할 수 없으니 위 주장은 이유 없다.
(2) 원고는, 시공사 겸 보증사인 한라건설이 부도를 내고 공사를 중단하여 이 사건 계약 성립 당시의 사정에 현저한 변경이 생겼으므로 이 사건 계약을 해제하였다고 주장한다.
살피건대, 위 기초 사실에 의하면 한라건설이 1997. 12. 초경 부도를 내고 공사를 일시중단한 사실은 인정되나, 당시 한라건설은 화의절차 진행중이었고, 그 후 곧바로 공사를 재개하여 분양계약 당시 예정하였던 1999. 8. 말경 위 건물을 완공한 점에 비추어 볼 때, 위 부도 및 공사의 일시 중단만으로 당시 이 사건 계약을 해제하여야 할 정도의 사정변경이 있었다고 보기 어렵다 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.
(3) 원고는, 1998. 2. 28.경 또는 1998. 5. 26. 및 같은 달 26.경 피고와 합의해제를 하였다고 주장하므로 살피건대, 이에 부합하는 듯한 당심 증인 소외 1의 일부 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 위 주장도 이유 없다.
(4) 원고는, 피고가 위 ○층△호를 타인에게 매도하고 등기를 경료해 주어 이 사건 계약이 이행불능이 되었으므로 이 사건 계약을 해제한다고 주장하므로 살피건대, 위 기초 사실에 의하면 피고는 소외 2에게 위 ○층△호를 매도하고 1999. 11. 5. 그 소유권이전등기를 경료해 준 사실은 인정되나, 아래에서 보는 것처럼 이 사건 계약은 위 이전등기 경료 이전인 1999. 9. 13.경 피고의 해제 의사표시에 의하여 이미 해제되었으므로 이 사건 계약의 존속을 전제로 하는 위 주장도 이유 없다.
나. 피고의 주장
(1) 피고는 원고의 중도금 납부 지체를 이유로 이 사건 계약을 해제하였다고 주장하므로 살피건대, 위 기초 사실에 의하면, 원고가 2 내지 5회분 중도금 납부를 지체하자, 피고는 원고에게 1999. 3. 13. 미납금 최고통지를 한 후, 1999. 9. 13. 이 사건 계약을 해제한다고 통지하였으므로, 그 무렵 이 사건 계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
(2) 이에 대하여 원고는, 중도금과 그 납부일자는 위 공사의 진척도에 따라 정한 것이므로 각 중도금의 지급과 공사의 진척은 동시이행의 관계에 있음을 전제로, 2차 중도금 일자인 1998. 3. 10.에는 피고가 위 건물의 전 공정 중 40%(계약금 10%, 1, 2차 중도금 각 15%)를 완성하여야 함에도 이에 미달하였는바, 피고는 동시이행 관계에 있는 자신의 채무를 이행하지 아니한 상태에서 피고의 중도금 납부 지체를 이유로 이 사건 계약을 해제할 수 없으므로 위 해제는 부적법하여 효력이 없다고 주장한다.
그러나 이 사건에서 각 중도금의 지급과 공사의 진척이 동시이행 관계에 있다는 점을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 위 인정 사실에 의하면 원고의 각 중도금 지급의무는 피고의 공사 완공에 앞서 이행하여야 할 선이행 의무라고 할 것이므로 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나아가 원고의 위 주장 속에는 민법 제536조 제2항의 강학상 불안의 항변을 포함하고 있는 것으로 보더라도, 위 인정 사실에 의하면 한라건설이 1997. 12. 초경 부도를 내고 일시 공사를 중단한 적은 있으나 화의 절차를 통하여 회사 경영을 정상화시키면서 곧바로 공사를 계속하여 계약 당시 예상했던 공정과 큰 차질 없이 공사를 진행함으로써 예정된 시기에 공사를 완공한 것인바, 위 각 중도금 지급기일에 있어 선이행 의무자인 원고가 시공사인 한라건설의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정으로 반대 급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생겼다고 할 수 없으므로, 원고에게 위 각 중도금의 지급을 거절할 수 있는 불안의 항변권이 있었다고 할 수 없으니, 결국 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없음에 돌아간다.
3. 원상회복
가. 이 사건 계약이 해제되었으므로 특별한 사정이 없는 한 그 원상회복으로 피고는 원고에게 원고가 납입한 계약금 및 1차 중도금 합계 금 29,871,000원(＝11,948,000원＋17,923,000원)을 반환할 의무가 있다.
나. 피고는 위약금으로 총 공급금액의 10%를 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 원고가 중도금을 납부하지 아니하여 이 사건 계약이 해제되었고, 이러한 경우 총 공급금액 금 119,484,000원의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속시키기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 금 11,948,000원(피고가 구하는 바에 따라 천 원 미만 버림)이 위약금으로 공제되어야 한다. 따라서 위 주장은 이유 있다.
다. 피고는 또한 중도금 납입 지체에 따른 연체료로 시중은행 일반대출 연체금리에 상당한 19% 또는 25%의 연체율로 계산한 금 11,387,100원을 공제하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 이러한 약정은 "약관의규제에관한법률(이하 '약관법'이라 한다)"에 위반하여 무효라고 주장한다
살피건대, 약관에 따라 이루어진 이 사건 계약에서 원고가 중도금의 납입을 지체하여 이 사건 계약이 해제되는 경우에도 시중은행 일반대출 연체금리에 상당한 연체요율을 적용한 연체료를 추가로 공제하기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같다.
약관법 제8조는 "고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다."고 규정하고 있고, 제9조는 "계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다."고 규정하면서 그 제4호에 "계약의 해제·해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항"을 들고 있다.
이 사건의 경우 원고가 중도금 납부를 지체하면 피고는 그에 대한 이자금 상당의 손해를 입게 된다고 할 것이나, 이 사건 계약상 총 공급금액의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속시키기로 한 점, 피고로서는 원고의 위약시 이 사건 계약을 해제하고 다른 사람과 다시 계약을 체결함으로써 위 손해를 줄일 수 있는 점, 연체료는 본래 계약의 존속을 전제로 그 이행지체에 대한 책임을 묻는 성질의 것인 점, 기타 당사자의 지위, 이 사건 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 손해배상 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 밖의 거래관행 등 여러 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 약관의 고객이라고 할 수 있는 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에 위약금을 피고에게 귀속시키는 외에 연체료를 추가로 공제하도록 규정한 계약서 제4조 단서 조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나 피고와 같은 사업자에게 계약의 해제로 인한 원상회복 의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항에 해당하여 무효라 할 것이다.
따라서 원고의 주장이 이유 있으므로, 결국 연체료의 공제를 주장하는 피고의 위 주장은 이유 없음에 돌아간다
라. 피고는 또한 금 6,727,500원을 공탁하였으므로 위 금원도 공제되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 을 제5호증의 기재에 의하면 피고가 2000. 3. 2. 원고를 피공탁자로 하여 이 사건 계약 해제로 인하여 원고에게 반환할 금원으로, 원고가 납부한 금원 중 위약금과 연체료 금 11,387,100원을 공제한 금 6,727,500원을 공탁한 사실은 인정된다. 그러나 변제 공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁 부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는바, 피고가 원고에게 원상회복으로 반환하여야 할 채무액은 금 17,923,000원(＝납입대금 29,871,000원－위약금 11,948,000원)이어서 위 공탁은 일부 공탁이 되어 채무소멸의 효과가 발생하지 아니하므로 위 주장도 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 피고는 원고에게 금 17,923,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 1999. 8. 4.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2000. 9. 21.까지 민법상의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법상의 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 원심판결 중 이와 일부 결론을 달리하는 부분은 부당하여 취소하고 원고의 나머지 항소를 기각한다.
판사 강용현(재판장) 박재우 박재우
【피고, 피항소인】 주식회사 신영 (소송대리인 변호사 천성국)
【원심판결】 서울지법 1999. 12. 1. 선고 99가단177608 판결
【주 문】
1. 원심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 금 17,923,000원 및 이에 대하여 1999. 8. 4.부터 2000. 9. 21.까지 연 5%,그 다음날부터 완제일까지 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 원고의 나머지 항소를 기각한다.
4. 소송 총비용 중 2/5는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】 원심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 금 29,871,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】 1. 기초 사실
[증 거] 갑 제1 내지 9호증(이하 모두 가지번호 포함), 을 제1 내지 4호증, 당심 증인 소외 1(일부 증언), 한라건설 주식회사, 성남시장에 대한 각 사실조회
가. 원고는 1997. 7. 5. 피고와 사이에, 피고가 시행사, 한라건설 주식회사(이하 '한라건설'이라 한다)가 시공 및 보증사로 건축하는 성남시 분당구 구미동 18지상 시그마 Ⅱ 오피스텔 비(B)동 ○층△호를 총 공급금액 금 119,484,000원에 매수하는 계약(이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 약관("시그마 Ⅱ 공급계약서", 이하 '계약서'라 한다)에 의하여 체결하고, 피고에게 계약당일 계약금 11,948,000원, 1997. 11. 10., 1998. 3. 10., 1998. 7. 10., 1998. 11. 10., 1999. 3. 10. 각 1 내지 5차 중도금으로 각 금 17,923,000원, 입주시에 잔금 17,921,000원을 각 지급하기로 하고, 위 계약금 및 1차 중도금을 각 그 약정기일에 지급하였다.
나. 이 사건 계약에 의하면, 원고가 중도금 및 잔금을 약정기일 내에 납부하지 못할 경우에는 그 체납액에 대하여 연 17%의 연체요율(시중은행 일반대출 연체금리)을 적용하여 연체일수에 따라 산정된 연체료를 납부하여야 하고(계약서 제2조 제2항), 피고는 원고가 계속해서 중도금 3회분을 체납하였을 경우 1회 이상 최고한 후 이 사건 계약을 해제할 수 있으며(계약서 제3조 제1항), 이러한 사유로 계약이 해제되었을 경우 원고가 납부한 대금 중 총 공급금액의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속처리하고 차감액은 원고에게 환불하되(계약서 제4조 본문), 미납된 연체료는 추가로 공제하기로 하였다(계약서 제4조 단서).
다. 한라건설이 1997. 12. 초경 부도를 내고 위 건물 건축공사를 일시 중단하자, 원고는 1997. 12. 23. 피고에게 '삼성, 대우, 현대 등 계열사의 신용보증회사 발행의 계약이행 보증서(금 1억 5천만 원 상당)를 1998. 1. 10.까지 보완하지 않으면 이 사건 계약을 해제하겠다.'는 내용의 통지를 하였고, 1998. 3. 3. 피고에게 이 사건 계약을 해제한다고 재차 통지하여 이는 그 무렵 피고에게 도달되었다.
라. 한라건설은 부도 후 곧바로 서울지방법원 동부지원에 화의 신청을 하여 회사 경영을 정상화시키고 공사를 계속하였고, 1998. 5. 7.에 위 법원 97거13호로 화의개시결정을 받아 1998. 9. 16. 화의인가결정을 받은 후 현재는 화의에서 벗어났으며, 같은 달 24일경에는 위 건물의 공정 중 43.5% 정도를 완성하였다가 1999. 8. 26.경 위 건물을 완공하여 사용승인을 받았고, 1999. 9. 15.부터 입주가 시작되었다.
마. 피고는 1999. 3. 13. 원고에게 미납금 최고통지를 한 후, 한라건설과 함께 1999. 9. 8. 원고에게 이 사건 계약을 해제한다고 통지하여 이는 그 무렵 원고에게 도달되었다.
바. 피고는 소외 2에게 위 오피스텔 ○층△호를 매도하고 1999. 11. 5. 그 소유권이전등기를 경료해 주었다.
2. 이 사건 계약의 해제
가. 원고의 주장
(1) 원고는, 피고가 위 건물을 1999. 4. 또는 늦어도 1999. 6.경까지는 완공하기로 약정하였음에도 1999. 8. 26.에야 완공하였으므로 그 이행지체를 이유로 이 사건 계약을 해제한다고 주장한다.
살피건대, 위 주장에 부합하는 듯한 당심 증인 소외 1의 일부 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 갑 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 피고는 1997. 4. 18. 한라건설에게 위 건물의 신축공사를 도급주고, 공사기간은 착공 후 22개월로 하되 지질상태 등에 따라 상호 협의하여 조정하기로 하였는데, 위 건물 예정 공정표에는 1999. 8. 말경이 준공시기로 되어 있고, 피고가 1997. 4.경 성남시장에게 제출한 배수설비 설치 및 사용개시 신고서에도 준공 예정일이 1999. 8.경으로 되어 있으며, 피고는 1997. 8. 12. 건축허가를 받아 같은 달 22. 착공신고를 한 후 같은 달 28. 공사에 착수하였고, 피고와 한라건설은 1998. 11. 9. 공사기간을 1999. 9. 13.경까지로 연장하였다가 1999. 8. 26. 위 건물을 완공한 사실을 인정할 수 있으므로 위 건물의 준공 예정 시기는 1999. 8. 내지 1999. 9.경이라고 봄이 상당하고, 따라서 피고가 그 이행을 지체하였다고 할 수 없으니 위 주장은 이유 없다.
(2) 원고는, 시공사 겸 보증사인 한라건설이 부도를 내고 공사를 중단하여 이 사건 계약 성립 당시의 사정에 현저한 변경이 생겼으므로 이 사건 계약을 해제하였다고 주장한다.
살피건대, 위 기초 사실에 의하면 한라건설이 1997. 12. 초경 부도를 내고 공사를 일시중단한 사실은 인정되나, 당시 한라건설은 화의절차 진행중이었고, 그 후 곧바로 공사를 재개하여 분양계약 당시 예정하였던 1999. 8. 말경 위 건물을 완공한 점에 비추어 볼 때, 위 부도 및 공사의 일시 중단만으로 당시 이 사건 계약을 해제하여야 할 정도의 사정변경이 있었다고 보기 어렵다 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.
(3) 원고는, 1998. 2. 28.경 또는 1998. 5. 26. 및 같은 달 26.경 피고와 합의해제를 하였다고 주장하므로 살피건대, 이에 부합하는 듯한 당심 증인 소외 1의 일부 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 위 주장도 이유 없다.
(4) 원고는, 피고가 위 ○층△호를 타인에게 매도하고 등기를 경료해 주어 이 사건 계약이 이행불능이 되었으므로 이 사건 계약을 해제한다고 주장하므로 살피건대, 위 기초 사실에 의하면 피고는 소외 2에게 위 ○층△호를 매도하고 1999. 11. 5. 그 소유권이전등기를 경료해 준 사실은 인정되나, 아래에서 보는 것처럼 이 사건 계약은 위 이전등기 경료 이전인 1999. 9. 13.경 피고의 해제 의사표시에 의하여 이미 해제되었으므로 이 사건 계약의 존속을 전제로 하는 위 주장도 이유 없다.
나. 피고의 주장
(1) 피고는 원고의 중도금 납부 지체를 이유로 이 사건 계약을 해제하였다고 주장하므로 살피건대, 위 기초 사실에 의하면, 원고가 2 내지 5회분 중도금 납부를 지체하자, 피고는 원고에게 1999. 3. 13. 미납금 최고통지를 한 후, 1999. 9. 13. 이 사건 계약을 해제한다고 통지하였으므로, 그 무렵 이 사건 계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
(2) 이에 대하여 원고는, 중도금과 그 납부일자는 위 공사의 진척도에 따라 정한 것이므로 각 중도금의 지급과 공사의 진척은 동시이행의 관계에 있음을 전제로, 2차 중도금 일자인 1998. 3. 10.에는 피고가 위 건물의 전 공정 중 40%(계약금 10%, 1, 2차 중도금 각 15%)를 완성하여야 함에도 이에 미달하였는바, 피고는 동시이행 관계에 있는 자신의 채무를 이행하지 아니한 상태에서 피고의 중도금 납부 지체를 이유로 이 사건 계약을 해제할 수 없으므로 위 해제는 부적법하여 효력이 없다고 주장한다.
그러나 이 사건에서 각 중도금의 지급과 공사의 진척이 동시이행 관계에 있다는 점을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 위 인정 사실에 의하면 원고의 각 중도금 지급의무는 피고의 공사 완공에 앞서 이행하여야 할 선이행 의무라고 할 것이므로 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나아가 원고의 위 주장 속에는 민법 제536조 제2항의 강학상 불안의 항변을 포함하고 있는 것으로 보더라도, 위 인정 사실에 의하면 한라건설이 1997. 12. 초경 부도를 내고 일시 공사를 중단한 적은 있으나 화의 절차를 통하여 회사 경영을 정상화시키면서 곧바로 공사를 계속하여 계약 당시 예상했던 공정과 큰 차질 없이 공사를 진행함으로써 예정된 시기에 공사를 완공한 것인바, 위 각 중도금 지급기일에 있어 선이행 의무자인 원고가 시공사인 한라건설의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정으로 반대 급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생겼다고 할 수 없으므로, 원고에게 위 각 중도금의 지급을 거절할 수 있는 불안의 항변권이 있었다고 할 수 없으니, 결국 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없음에 돌아간다.
3. 원상회복
가. 이 사건 계약이 해제되었으므로 특별한 사정이 없는 한 그 원상회복으로 피고는 원고에게 원고가 납입한 계약금 및 1차 중도금 합계 금 29,871,000원(＝11,948,000원＋17,923,000원)을 반환할 의무가 있다.
나. 피고는 위약금으로 총 공급금액의 10%를 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 원고가 중도금을 납부하지 아니하여 이 사건 계약이 해제되었고, 이러한 경우 총 공급금액 금 119,484,000원의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속시키기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, 금 11,948,000원(피고가 구하는 바에 따라 천 원 미만 버림)이 위약금으로 공제되어야 한다. 따라서 위 주장은 이유 있다.
다. 피고는 또한 중도금 납입 지체에 따른 연체료로 시중은행 일반대출 연체금리에 상당한 19% 또는 25%의 연체율로 계산한 금 11,387,100원을 공제하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 이러한 약정은 "약관의규제에관한법률(이하 '약관법'이라 한다)"에 위반하여 무효라고 주장한다
살피건대, 약관에 따라 이루어진 이 사건 계약에서 원고가 중도금의 납입을 지체하여 이 사건 계약이 해제되는 경우에도 시중은행 일반대출 연체금리에 상당한 연체요율을 적용한 연체료를 추가로 공제하기로 약정한 사실은 위에서 본 바와 같다.
약관법 제8조는 "고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다."고 규정하고 있고, 제9조는 "계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다."고 규정하면서 그 제4호에 "계약의 해제·해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항"을 들고 있다.
이 사건의 경우 원고가 중도금 납부를 지체하면 피고는 그에 대한 이자금 상당의 손해를 입게 된다고 할 것이나, 이 사건 계약상 총 공급금액의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속시키기로 한 점, 피고로서는 원고의 위약시 이 사건 계약을 해제하고 다른 사람과 다시 계약을 체결함으로써 위 손해를 줄일 수 있는 점, 연체료는 본래 계약의 존속을 전제로 그 이행지체에 대한 책임을 묻는 성질의 것인 점, 기타 당사자의 지위, 이 사건 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 손해배상 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 밖의 거래관행 등 여러 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 약관의 고객이라고 할 수 있는 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에 위약금을 피고에게 귀속시키는 외에 연체료를 추가로 공제하도록 규정한 계약서 제4조 단서 조항은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나 피고와 같은 사업자에게 계약의 해제로 인한 원상회복 의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항에 해당하여 무효라 할 것이다.
따라서 원고의 주장이 이유 있으므로, 결국 연체료의 공제를 주장하는 피고의 위 주장은 이유 없음에 돌아간다
라. 피고는 또한 금 6,727,500원을 공탁하였으므로 위 금원도 공제되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 을 제5호증의 기재에 의하면 피고가 2000. 3. 2. 원고를 피공탁자로 하여 이 사건 계약 해제로 인하여 원고에게 반환할 금원으로, 원고가 납부한 금원 중 위약금과 연체료 금 11,387,100원을 공제한 금 6,727,500원을 공탁한 사실은 인정된다. 그러나 변제 공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁 부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는바, 피고가 원고에게 원상회복으로 반환하여야 할 채무액은 금 17,923,000원(＝납입대금 29,871,000원－위약금 11,948,000원)이어서 위 공탁은 일부 공탁이 되어 채무소멸의 효과가 발생하지 아니하므로 위 주장도 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 피고는 원고에게 금 17,923,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 송달 다음날인 1999. 8. 4.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2000. 9. 21.까지 민법상의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법상의 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 원심판결 중 이와 일부 결론을 달리하는 부분은 부당하여 취소하고 원고의 나머지 항소를 기각한다.
판사 강용현(재판장) 박재우 박재우
참조조문
[1] 약관의규제에관한법률 제8조, 제9조