판례내용
【원 고】 주식회사 그랑하우징 (소송대리인 법무법인 법여울 담당변호사 이철우 외 1인)
【피 고】 주식회사 한국토지신탁 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 문희춘 외 1인)
【변론종결】2012. 4. 18.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 66,954,538원 및 이에 대한 2011. 2. 19.부터 2012. 6. 15.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 50%는 원고가, 나머지 50%는 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】피고는 원고에게 138,083,622원 및 그 중 4,550,135원에 대하여는 2011. 1. 1.부터, 103,475,045원에 대하여는 2011. 2. 19.부터, 30,058,442원에 대하여는 2011. 11. 17.부터 각 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
1) 원고는 서울 종로구 (주소 1 생략) 대 2,117.4㎡, (주소 2 생략) 대 178.2㎡ 및 (주소 3 생략) 대 458.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 현재 소유자이다.
2) 피고는 이 사건 토지상에 건축된 ‘국일관드림펠리스’라는 명칭의 지하 7층, 지상 15층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 별지 목록 기재 각 구분건물(이하 ‘이 사건 각 구분건물’이라 하고, 별지 목록 순번에 따라 호칭한다)에 관한 소유자 명의를 별지 표의 ‘보유기간’란 기재 기간 동안 보유하고 있었다.
나. 이 사건 건물의 신축 및 분양
1) 이 사건 토지의 원래 소유자였던 주식회사 바이뉴테크먼트(변경 전 상호 : 남양관광 주식회사, 이하 ‘바이뉴테크먼트’라고 한다)는 피고와 사이에 이 사건 토지상에 상가건물을 신축하여 분양하기로 하는 내용의 토지신탁계약을 체결하고, 위 신탁계약을 원인으로 1996. 12. 24.에는 서울 종로구 (주소 1 생략) 토지에 관하여, 1997. 10. 22.에는 (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략) 토지에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
2) 이 사건 건물이 완공된 후 각 구분건물에 관하여 2000. 11. 16. 바이뉴테크먼트 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다.
3) 피고는 2000. 11. 21. 이 사건 건물의 각 구분건물에 관하여 2000. 11. 7.자 신탁계약을 원인으로 하는 피고 명의의 소유권이전등기를 마친 뒤, 각 구분건물의 수분양자를 모집하여 분양이 이루어진 구분건물에 관해 피고, 바이뉴테크먼트, 수분양자 사이의 3자간 분양계약을 체결하였다.
위 분양계약 제5조에는 아래와 같은 내용으로 이 사건 토지의 사용권에 대해 규정하고 있고, 분양계약 제2조에서 정하고 있는 구분건물의 분양금액에는 이 사건 토지에 대한 40년 동안의 사용료(구분건물 매매가격의 약 61%에 해당하는 금액이다)가 포함되어 있다.
- 아 래 -제5조 (토지사용권)① 이 사건 토지에 대하여는 이 사건 건물의 입점개시일부터 만 40년간 재계약 없이 사용하는 것으로 하며, 별도의 임대차계약을 체결하지 않는다.② 이 사건 토지의 사용권은 분양대상 구분건물의 소유권자인 수분양자의 자유로운 매매에 따라 자동으로 매수인에게 승계이전되는 것으로 한다.③ 이 사건 토지의 사용권은 분양받은 구분건물을 유지, 관리, 이용하는 목적으로만 사용할 수 있고, 구분건물과 별도로 매매, 임대 등 공동사용권자의 이익에 반하는 행위를 할 수 없다.
4) 피고는 2002. 6. 18. 바이뉴테크먼트와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산을 마치고 위 신탁계약을 합의 해지하면서, 소송비용 등 향후 소요예상 사업비 명목으로 피고에게 이 사건 제8, 9, 11, 12번 구분건물의 소유권을 귀속시키기로 약정하였다.
5) 피고는 2010. 12. 21. 주식회사 지윤개발에 이 사건 제8, 9, 11, 12번 구분건물을 매도한 뒤 2011. 2. 18. 위 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
6) 이 사건 제1 내지 7, 10번 구분건물은 아래 표 기재와 같이 분양되었으나 신탁계약 종료 후에도 수분양자들이 위 구분건물들에 관해 자신들 앞으로 소유권이전등기를 마칠 때까지 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었다.
순번 분양계약일수분양자 수분양자 앞으로 소유권이전등기 한 날1 1997. 8. 22. 소외 1 2011. 11. 16.2 1997. 8. 22. 소외 2 (2000. 6. 19. 소외 3 승계)2011. 11. 16.3 1999. 7. 16. 소외 4 2011. 11. 16.4 1999. 6. 10. 소외 5 2011. 11. 16.5 1999. 7. 16. 소외 6 (2000. 8. 10. 소외 7 승계)2010. 12. 31.6 1997. 8. 22. 소외 2 (2000. 6. 19. 소외 3 승계)2011. 11. 16.7 1999. 7. 16. 소외 4 2011. 11. 16.10 1999. 6. 21. 소외 5 (2000. 4. 15. 소외 8 승계)2011. 11. 16.
7) 이 사건 각 구분건물 중 제1항 구분건물은 현재 폐쇄된 채 사용되지 않고 있고, 나머지 구분건물들은 수분양자 또는 임차인에 의해 사우나, 학원, 당구장, 식당, 부동산 등의 사업장으로 사용되고 있다.
다. 원고의 이 사건 토지 소유권 취득
1) 원고는 한국자산관리공사가 2007. 12.경 시행한 이 사건 토지의 공매절차에서 위 토지를 매수하여 2009. 8. 21. 매매대금을 완납하고, 2009. 11. 5. 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 이 사건 토지에 관한 공매절차의 공고문에는 부대조건으로서 ‘토지만 매각대상이며 지상에 매각에서 제외되는 제시 외 건물이 소재, 감정서상 지상의 제시 외 건물은 건물분양시 토지사용권(입점개시일로부터 만 40년)을 선납한 상태로 확인 후 입찰 바람’이라고 기재되어 있었다. 또한 이 사건 토지에 대한 감정평가서에는 ‘이 사건 토지상에 제시 외 건물이 소재하며 40년간 토지사용권을 선납한 것을 감안한 토지단가 및 토지가격을 산출하였다’는 취지가 기재되어 있었다.
3) 이 사건 토지에 관한 공매절차에서 위 토지의 가격은 2007. 11. 16. 기준으로 ㎡당 15,400,000원으로 계산한 42,408,520,000원으로 평가되었다. 한편 이 사건 건물의 40년간 토지사용권을 감안한 이 사건 토지의 가격은 ㎡당 8,580,000원으로 계산한 23,627,604,000원으로 평가되었다. 원고는 위 토지를 6,100,000,000원에 매수하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 7, 9 내지 12, 15호증(각 가지번호 포함. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
피고는 이 사건 구분건물들의 소유자로서 원고의 소유인 이 사건 토지의 일부를 점유함으로써, 법률상 원인 없이 원고에게 위 구분건물들을 소유한 기간 동안 임료 상당의 손해를 입히고 그 손해액 상당의 이익을 얻었으므로, 피고는 원고에게 위 임료 상당의 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 토지에 관한 신탁등기시 신탁원부에 첨부된 바이뉴테크먼트와 피고 사이의 1998. 5. 21.자 변경신탁계약 제17조 제1항은 신탁부동산의 보전, 분양(처분) 및 임대사무처리에 필요한 비용 또는 그에 준하는 비용을 최초 수익자인 바이뉴테크먼트가 부담하도록 규정하고 있다. 신탁원부에 기재된 위 규정은 등기부의 일부가 되므로 원고에게도 주장할 수 있는데, 이 사건 건물의 이 사건 토지에 대한 임료는 위 신탁계약상 신탁부동산의 보전, 분양(처분) 및 임대사무처리비용 등에 해당하므로, 결국 원고는 피고를 상대로 이 사건 토지의 임료 상당액의 지급을 구할 수 없다.
2) 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물의 수분양자들은 분양계약에 기초하여 이 사건 토지에 관한 40년간의 사용료를 지급하고 토지임차권을 설정받았으며, 피고는 수분양자들을 보호하기 위해 바이뉴테크먼트와의 신탁계약에 따라 위 구분건물들에 관한 피고 명의의 소유권이전등기를 마치고 있었으므로, 피고는 원고에게 민법 제622조 제1항에서 규정한 토지임차권의 대항력을 주장할 수 있다.
3) 이 사건 토지에 관한 공매절차에서 이 사건 건물의 위 토지에 대한 사용권의 존재가 공고되었으므로, 원고는 위 사실을 알고서 이를 전제로 저렴한 가격에 이 사건 토지를 취득하였다. 따라서 원고의 이 사건 부당이득반환 청구는 권리남용에 해당하여 신의칙에 반한다.
4) 이 사건 토지에 대한 감정평가결과는 합리적 이유 없이 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택하였고, 기대이율을 지나치게 높게 정하여 임료를 계산하였으므로, 위 결과를 그대로 받아들일 수 없다.
3. 이 법원의 판단
가. 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물에 대한 판단
이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물의 경우, 앞서 든 증거들 및 을 제8호증의 기재에 의하면 다음과 같은 사실 또는 사정을 인정할 수 있다.
① 피고와 바이뉴테크먼트는 1997. 8.경부터 1999. 6.까지 수분양자들에게 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물을 분양하여 주었고, 위 구분건물들은 이 사건 건물이 완공된 후 현재까지 수분양자들에 의해 임대 또는 사용되어 왔다.
② 피고는 2002. 6. 18. 바이뉴테크멘트와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약을 합의해지하였다.
③ 이 사건 건물 중 분양된 구분건물은 대부분 수분양자들 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물의 수분양자들이 위 구분건물들의 소유권을 이전해 가지 않자, 피고는 2005. 7. 22.부터 2010. 2. 2.까지 약 4차례에 걸쳐 위 구분건물들의 수분양자들에게 ‘분양받은 구분건물에 관한 소유권이전등기절차를 이행하여 불이익이 발생하지 않도록 조치하여 달라’는 내용의 통지를 하였다. 결국 위 구분건물들의 수분양자들은 이 사건 소가 제기된 후인 2010. 12. 31.과 2011. 11. 16. 자신들 앞으로 위 구분건물들에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
④ 이 사건 토지의 공매절차에서는 이 사건 건물 중 분양된 구분건물에 대해 만 40년 동안의 토지사용료가 이미 납부되었다는 사실이 공고되었고, 원고도 이러한 사실을 알고서 이 사건 토지를 취득하였다.
일반적으로 타인 소유의 토지 위에 건물을 소유하고 있는 자는 임료 상당의 이익을 얻는다고 볼 수 있으나, 이 사건의 경우에는 그와 달리 볼 만한 다음과 같은 특별한 사정이 있다. 즉, 앞에서 살펴본 사실관계에서 나타난 바와 같이 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득하기 약 7년 전에 피고는 이 사건 토지에 관한 신탁계약을 해지하여 더 이상 분양된 위 구분건물에 관하여 피고 명의의 등기를 유지할 필요가 없게 된 점, 수분양자들은 자신들이 분양받은 위 구분건물을 사용수익하면서도 그 등기를 넘겨받지 않고 있다가 피고의 독촉에 의하여 뒤늦게 소유권이전등기를 마쳤던 점 등이 그것이다. 이와 같이 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물에 대하여는 피고가 자신의 이익을 위하여 또는 자신의 계약상 의무이행으로 위 구분건물의 등기명의를 계속 보유하지 않았고 오히려 수분양자들에게 소유권을 넘겨줄 때까지 어쩔 수 없이 이를 유지할 수 밖에 없었으므로 그 등기명의로 인하여 실질적으로 임료 상당의 이득을 얻었다고 평가하기 어렵다.
한편 일반적으로 경매나 공매 또는 매매에 의하여 토지의 소유권을 취득하려는 자는 토지대장, 등기부, 도시계획확인원, 관계토지의 지적도면, 특히 경매나 공매의 경우 공고내용, 감정평가서의 조사에 의하여 토지의 위치 및 현황 등을 미리 점검해 볼 것이라는 것은 경험칙상 당연히 예상되므로(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20013 판결 참조), 원고 역시 위와 같은 소유 및 점유 관계를 알고 있었다고 할 것이다. 민법 제622조 제1항은 ‘건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이 사건과 같이 수분양자가 이 사건 토지의 임차권을 포함하여 위 구분건물을 분양받은 후 이를 인도받아 사용수익하면서 실질적인 지배권을 행사하고 있으나 아직 그 소유 명의를 수탁자인 피고에게 남겨두고 이전받지 않은 상태이더라도 원고가 그와 같은 사정을 알고서 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다면, 이 사건 토지의 임차인인 수분양자는 위 구분건물에 대한 피고 명의의 소유권 등기를 내세워 이 사건 토지의 전득자인 원고에게 위 민법 규정에 따라 임대차의 효력을 주장할 수 있다고 봄이 상당하므로 원고와 수분양자 사이에는 임대차에 해당하는 법률관계가 형성되었다고 할 것이다. 이에 따라 원고는 수분양자들에 대하여 임료청구권을 취득하게 되었고 이는 이 사건 토지를 위 구분건물의 부지로 제공하는 대가에 해당하므로 원고에게 하등의 손해가 발생한다고 볼 수 없다. 그리고 위와 같은 법률관계 하에서는 피고가 임차인인 수분양자들을 위하여 등기 명의를 보유하는 것이므로, 피고 소유로 등기된 위 구분건물이 이 사건 토지를 부지로 사용한다고 하더라도 법률상 원인이 없다고 볼 수 없고, 위 등기명의가 원고에 대하여 피고가 수분양자의 임료지급채무를 중첩적으로 부담하는 근거가 될 수 없다.
따라서 원고의 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물에 관한 부당이득반환 청구는 받아들이지 않는다.
나. 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 대한 판단
1) 부당이득의 발생
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 토지 소유자의 재산으로 인하여 임료에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 토지 소유자에게 위 금액 상당의 손해를 주고 있다고 볼 수 있다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 참고).
피고와 바이뉴테크먼트가 2002. 6. 18. 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산을 마치고 위 신탁계약을 합의 해지하면서 향후 소요예상 사업비 명목으로 피고에게 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물의 소유권을 귀속시키도록 약정한 사실, 위 구분건물들은 2010. 12. 21. 주식회사 지윤개발에 매도되고, 2011. 2. 18. 위 회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다.
따라서 원고가 이 사건 토지를 취득하기 전 바이뉴테크먼트와의 약정에 의해 피고의 소유로 확정된 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 대하여는, 피고가 주식회사 지윤개발 앞으로 소유권이전등기를 마친 때까지 위 구분건물들의 소유로 인해 이 사건 토지에 대한 임료상당액의 이익을 얻고 원고에게 위 금액 상당의 손해를 입혔다고 평가된다.
2) 피고의 주장에 대한 판단
가) 신탁등기에 관한 주장
을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 바이뉴테크먼트와 피고 사이에 2000. 11. 7. 체결된 이 사건 건물에 관한 신탁계약 제3조는 ‘본 계약에 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 사건 토지 신탁계약의 내용에 따르기로 한다’고 정하고 있고, 이 사건 토지에 관한 1998. 5. 21.자 변경신탁계약 제17조 제1항에서는 바이뉴테크먼트가 위 신탁계약의 최초수익자로서 신탁부동산에 관한 다음 각 호의 비용을 부담하기로 정한 사실이 인정된다.
- 다 음 -1. 신탁재산에 대한 조세, 공과금 및 등기비용2. 설계, 감리비용 및 공사대금3. 차입금, 임대보증금 등의 상환금 및 그 이자4. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용 및 화재보험료5. 분양(처분) 및 임대사무처리에 필요한 비용6. 기타 전 각 호에 준하는 비용
한편 이 사건 토지 및 건물의 등기부에는 위 신탁계약의 내용이 그대로 포함된 신탁원부가 작성·첨부되어 있는데, 구 신탁법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 구 부동산등기법(2001. 12. 19. 법률 제6525호로 개정되기 전의 것) 제123, 124조 규정에 의해 위 신탁원부에 기재된 내용은 그대로 등기로 보게 된다.
먼저 위 1998. 5. 21.자 변경신탁계약 제17조 제1항 각 호의 비용에 이 사건 건물의 이 사건 토지에 대한 임료가 포함되는지 여부에 관해 살펴본다.
위 임료가 위 각 호 규정 중 제1 내지 3호가 정한 조세나 공사대금 또는 차입금 등에 해당되지 아니함은 문언상 명백하므로, 제4 내지 6호가 정한 ‘이 사건 건물의 보존, 분양이나 임대사무처리에 필요한 비용 또는 그에 준하는 비용‘에 해당되는지 여부가 문제된다. 살피건대, ① 건물의 보존비용이란 일반적으로 ’건물을 보호하거나 유지 또는 수선하는데 드는 비용‘을 일컫는 말인 점, ② ’분양 또는 임대사무처리 비용‘은 토지개발 신탁계약의 수탁자인 피고가 토지상에 건축된 건물에 관한 분양 및 임대사무를 수행하면서 지출한 실비의 개념으로 파악되는 점, ③ 이 사건과 같은 부동산 개발신탁에서 토지와 함께 그 위에 신축될 건물까지 신탁의 목적물이 된 경우 신탁계약의 효력이 유지되는 동안 토지와 건물은 모두 수탁자의 소유에 속해 있으므로 건물의 토지 임료에 관한 사항을 따로 정할 필요가 없는 점, ④ 등기된 신탁원부의 제3자에 대한 대항력은 제3자가 그와 같은 내용을 알 수 있는 경우로 한정하여 인정하는 것이 제3자 보호와 개별 신탁조항의 효력인정을 조화롭게 추구할 수 있으므로, 신탁원부의 기재내용도 신탁자나 수탁자와 구체적인 거래나 교섭이 있고 그에 따라 발생하는 채무나 비용을 말하는 것으로 이해함이 타당한 점, ⑤ 신탁자와 수탁자 사이의 약정만으로 불법행위나 부당이득과 같은 법률에 의한 채권발생의 범위를 제한하는 효력을 제3자에 대하여도 인정하는 것은 법률에 특별한 규정이 있는 경우에만 책임의 제한이 인정된다고 하는 일반원칙에 반하여 부당한 점 등을 고려하여 보면, 위 보존비용 등에 이 사건 건물의 이 사건 토지에 대한 임료가 포함된다고 해석하기는 어렵다.
한편, 피고가 2002. 6. 18. 바이뉴테크먼트와 사이에 이 사건 신탁에 관한 최종정산을 마치고 이 사건 신탁계약을 합의해지한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 갑 제1호증의 1 내지 3의 기재에 의하면 이 사건 토지에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 2002. 6. 19. 바이뉴테크먼트 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정할 수 있다. 그러므로 만일 이 사건 건물의 토지 임료가 위 보존비용 등에 포함된다고 보더라도, 위 1998. 5. 21.자 변경신탁계약의 내용에서 정한 피고와 바이뉴테크먼트 사이의 부담관계는 피고와 위 회사 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산이 이루어지고 위 신탁계약이 합의 해지됨으로써 종료되었고, 피고가 바이뉴테크먼트에 신탁재산의 귀속을 원인으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 넘겨 줌에 따라 위 부담관계의 종료가 공시되기에 이르렀으므로, 결국 피고는 원고에게 이 사건 토지 및 건물에 관한 합의해지 전의 신탁등기의 효력을 근거로 위 임료상당액의 지급을 거부할 수 없다.
나) 토지임차권에 관한 주장
민법 제622조 제1항 규정은 건물 소유를 목적으로 한 토지의 임대차에서 임차권의 등기를 하지 않은 경우라도 건물 소유권을 등기한 자는 토지의 전득자 또는 토지에 관한 권리를 취득한 제3자에게 토지임차권을 주장할 수 있다는 취지에 불과하고, 위 규정에 의하여 토지의 임차인이 토지 소유자에게 이미 지급한 임료를 가지고 토지의 전득자에게 대항할 수 있다는 취지는 아니다(대법원 1968. 7. 31. 선고 67다2126 판결 참조).
앞에서 본 바와 같이 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 대하여는 분양계약이 체결된 적이 없어 이 사건 토지에 관하여 수분양자와 사이에 임대차계약이 체결되지 아니하였을 뿐만 아니라, 피고는 수탁자일 뿐 임차인의 지위에 있지도 않으므로 위 민법 규정이 적용될 여지는 없다. 또한 앞에서 설시한 법리에 의하면 위 민법 규정은 임대차 관계의 존재를 주장할 수 있는 것을 넘어 임료 청구 또는 임료 상당의 부당이득청구까지 저지할 수 있는 근거 규정이 아니므로, 피고의 위 주장은 원고의 이 사건 청구에 대한 적절한 방어수단이 되지 못한다.
다) 신의칙 또는 권리남용 주장
신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 참조). 또한 권리의 행사가 권리남용으로서 허용되지 않는다고 보기 위해서는 권리의 행사가 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 이를 행사하는 사람에게는 아무런 이익이 없고, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다59783 판결 참조).
이 사건 토지에 관한 공매절차의 공고문과 감정평가서에 이 사건 건물 중 분양된 구분건물에 관해 만 40년 동안의 토지사용료가 이미 납부되었다는 사실이 기재되어 있었던 사실, 이 사건 토지의 공매절차에서 위 토지의 가격은 이 사건 건물의 위 토지에 대한 40년간 무상사용권을 감안하여 23,627,604,000원으로 평가되었는데 원고는 위 토지를 6,100,000,000원에 매수한 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 앞에서 본 바와 같이, 이 사건 제8, 9, 11, 12 구분건물은 피고와 바이뉴테크먼트가 신탁계약을 해지하면서 소송비용 등 사업비 명목으로 피고에게 소유권을 귀속시키기로 약정한 것이고, 원고가 이 사건 토지의 소유권자로서 그 부지를 점유하는 건물의 실질적 소유자인 피고를 상대로 임료 상당의 부당이득을 구하고 있으므로, 원고가 피고에게 부당이득반환의무의 부존재에 관하여 신뢰를 부여하였다고 보기 어려워 이 사건 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없다고 보기 어렵다.
또한 원고는 이 사건 소로써 피고를 상대로 위 구분건물들에 관해 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었던 기간 동안의 임료상당액의 지급을 구하고 있으므로, 원고가 위와 같이 감정평가액보다 현저하게 낮은 금액으로 이 사건 토지를 취득하였다고 하더라도, 이 사건 청구가 원고에게 아무런 이익이 없는 권리행사라고 볼 수도 없다. 따라서 피고의 위 주장은 옳지 않다.
3) 부당이득의 범위
피고는 원고에게 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 관하여, 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득한 때로부터 피고가 주식회사 지윤개발에 위 구분건물들에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 때까지 이 사건 토지에 대한 임료상당액 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
이 사건 감정인 소외 9의 토지감정결과에 의하면, 원고가 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 날인 2009. 11. 5.부터 피고가 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물의 소유권을 보유하고 있었던 날까지의 이 사건 토지 임료상당액은 아래 표 기재와 같다.
순번구분건물의 표시산정기간 (2009. 11. 5.부터)임료상당액(원)89층 1호(122.63㎡)2011. 2. 17.까지41,504,415910층 1호(94.90㎡)2011. 2. 17.까지32,119,1311111층 1호(66.12㎡)2011. 2. 17.까지22,378,4711213층 1호2011. 2. 17.까지7,473,028총 합계103,475,045원
이 사건 토지 감정인은 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택하고, 이 사건 토지의 인근에 있는 상업용지인 서울 종로구 (주소 4 생략) 대 281.9㎡를 비교표준지로 하여 위 토지와 이 사건 토지의 지역요인을 동등하게 평가한 뒤, 위 토지의 기초가격에 기대이율 8.5%(한국감정평가업협회가 제정한 토지보상평가지침 및 국유재산법 시행령 제29조가 정하고 있는 사용료율 등을 고려하여 정한 것으로 보인다)를 곱하는 방법으로 이 사건 토지의 임료상당액을 산정하였다.
피고는 이 사건 토지감정에서 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택한 것이 합리적 이유가 없다고 주장하므로 살피건대, ① 임대사례비교법은 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법으로서 임대사례 선택조건으로 대상 물건의 인근 지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에서의 사례일 것, 용도, 기간 등 계약내용의 동일성 내지 유사성이 있는 사례일 것 등의 조건이 요구되는 점, ② 이 사건 토지의 인근지역에서 비교사례를 찾는다고 하더라도 이 사건 토지와 비교하는 과정에서 감정인의 주관적인 판단이 개입될 수 있는 점 등을 고려하여 보면, 이 사건 토지감정에서 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택한 것만으로는 위 감정결과가 현저히 타당성을 잃었다고 보기 어렵다.
또한 피고는 이 사건 토지감정시 기대이율이 지나치게 높게 정하여졌다고 주장한다. 살피건대, 토지보상평가지침은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니고(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결 참조), 적산법에 의한 방식으로 임료를 산정할 때 기대이율은 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정되어야 하고, 임료 산정시 토지의 실제 이용상황을 참작하여 기초가격을 결정한 이상 기대이율을 정하면서 다시 토지의 실제 이용상황을 참작할 필요는 없다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다97062 판결 참조).
이 사건 토지감정결과는 이 사건 토지의 기대이율을 비교적 높은 수준인 8.5%로 정하면서 기대이율 산정시 참작하여야 할 제반 요소에 대한 합리적인 설명을 하고 있지 않아 이를 그대로 받아들이기 어렵다.
그러므로 국유재산법 시행령 제29조에서 행정재산을 사용허가할 때 연간 사용료를 주거 또는 행정목적의 수행에 사용하는 경우 등을 제외하고 해당 재산의 가액에 5% 이상의 요율을 곱한 금액으로 정하도록 규정하고 있는 점, 2009. 11.부터 2011. 2.까지의 국공채이율, 은행의 장기대출금리는 그보다 낮은 약 2.5% 내지 3.5% 사이에서 변동되었던 점, 이 사건 토지 임대에 필요한 경비를 별도로 고려하지 않는 점 등을 종합하여 이 사건 토지의 위 기간 동안 기대이율을 5.5%로 정함이 상당하다.
기대이율을 5.5%로 정하여 산정한 이 사건 토지의 2009. 11. 5.부터 2011. 2. 17.까지 임료상당액의 합계는 아래 표 기재와 같이 66,954,538원이다.
순번구분건물의 표시산정기간임료상당액(원)89층 1호(122.63㎡)2009. 11. 5.~2010. 11. 4.21,162,5162010. 11. 5.~2011. 2. 17.5,693,319합계26,855,835910층 1호(94.90㎡)2009. 11. 5.~2010. 11. 4.16,377,0962010. 11. 5.~2011. 2. 17.4,405,902합계20,782,9981111층 1호(66.12㎡)2009. 11. 5.~2010. 11. 4.11,410,4642010. 11. 5.~2011. 2. 17.3,069,740합계14,480,2041213층 1호2009. 11. 5.~2010. 11. 4.3,810,3962010. 11. 5.~2011. 2. 17.1,025,105합계4,835,501총 합계66,954,538
4. 결론
피고는 원고에게 66,954,538원 및 이에 대하여 피고가 이 사건 소장을 송달받은 후 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 관해 주식회사 지윤개발 앞으로 소유권이전등기를 마친 날의 다음날인 2011. 2. 19.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관해 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2012. 6. 15.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 김현석(재판장) 강주리 강진우
【피 고】 주식회사 한국토지신탁 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 문희춘 외 1인)
【변론종결】2012. 4. 18.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 66,954,538원 및 이에 대한 2011. 2. 19.부터 2012. 6. 15.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 50%는 원고가, 나머지 50%는 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】피고는 원고에게 138,083,622원 및 그 중 4,550,135원에 대하여는 2011. 1. 1.부터, 103,475,045원에 대하여는 2011. 2. 19.부터, 30,058,442원에 대하여는 2011. 11. 17.부터 각 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
1) 원고는 서울 종로구 (주소 1 생략) 대 2,117.4㎡, (주소 2 생략) 대 178.2㎡ 및 (주소 3 생략) 대 458.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 현재 소유자이다.
2) 피고는 이 사건 토지상에 건축된 ‘국일관드림펠리스’라는 명칭의 지하 7층, 지상 15층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 별지 목록 기재 각 구분건물(이하 ‘이 사건 각 구분건물’이라 하고, 별지 목록 순번에 따라 호칭한다)에 관한 소유자 명의를 별지 표의 ‘보유기간’란 기재 기간 동안 보유하고 있었다.
나. 이 사건 건물의 신축 및 분양
1) 이 사건 토지의 원래 소유자였던 주식회사 바이뉴테크먼트(변경 전 상호 : 남양관광 주식회사, 이하 ‘바이뉴테크먼트’라고 한다)는 피고와 사이에 이 사건 토지상에 상가건물을 신축하여 분양하기로 하는 내용의 토지신탁계약을 체결하고, 위 신탁계약을 원인으로 1996. 12. 24.에는 서울 종로구 (주소 1 생략) 토지에 관하여, 1997. 10. 22.에는 (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략) 토지에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
2) 이 사건 건물이 완공된 후 각 구분건물에 관하여 2000. 11. 16. 바이뉴테크먼트 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다.
3) 피고는 2000. 11. 21. 이 사건 건물의 각 구분건물에 관하여 2000. 11. 7.자 신탁계약을 원인으로 하는 피고 명의의 소유권이전등기를 마친 뒤, 각 구분건물의 수분양자를 모집하여 분양이 이루어진 구분건물에 관해 피고, 바이뉴테크먼트, 수분양자 사이의 3자간 분양계약을 체결하였다.
위 분양계약 제5조에는 아래와 같은 내용으로 이 사건 토지의 사용권에 대해 규정하고 있고, 분양계약 제2조에서 정하고 있는 구분건물의 분양금액에는 이 사건 토지에 대한 40년 동안의 사용료(구분건물 매매가격의 약 61%에 해당하는 금액이다)가 포함되어 있다.
- 아 래 -제5조 (토지사용권)① 이 사건 토지에 대하여는 이 사건 건물의 입점개시일부터 만 40년간 재계약 없이 사용하는 것으로 하며, 별도의 임대차계약을 체결하지 않는다.② 이 사건 토지의 사용권은 분양대상 구분건물의 소유권자인 수분양자의 자유로운 매매에 따라 자동으로 매수인에게 승계이전되는 것으로 한다.③ 이 사건 토지의 사용권은 분양받은 구분건물을 유지, 관리, 이용하는 목적으로만 사용할 수 있고, 구분건물과 별도로 매매, 임대 등 공동사용권자의 이익에 반하는 행위를 할 수 없다.
4) 피고는 2002. 6. 18. 바이뉴테크먼트와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산을 마치고 위 신탁계약을 합의 해지하면서, 소송비용 등 향후 소요예상 사업비 명목으로 피고에게 이 사건 제8, 9, 11, 12번 구분건물의 소유권을 귀속시키기로 약정하였다.
5) 피고는 2010. 12. 21. 주식회사 지윤개발에 이 사건 제8, 9, 11, 12번 구분건물을 매도한 뒤 2011. 2. 18. 위 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
6) 이 사건 제1 내지 7, 10번 구분건물은 아래 표 기재와 같이 분양되었으나 신탁계약 종료 후에도 수분양자들이 위 구분건물들에 관해 자신들 앞으로 소유권이전등기를 마칠 때까지 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었다.
순번 분양계약일수분양자 수분양자 앞으로 소유권이전등기 한 날1 1997. 8. 22. 소외 1 2011. 11. 16.2 1997. 8. 22. 소외 2 (2000. 6. 19. 소외 3 승계)2011. 11. 16.3 1999. 7. 16. 소외 4 2011. 11. 16.4 1999. 6. 10. 소외 5 2011. 11. 16.5 1999. 7. 16. 소외 6 (2000. 8. 10. 소외 7 승계)2010. 12. 31.6 1997. 8. 22. 소외 2 (2000. 6. 19. 소외 3 승계)2011. 11. 16.7 1999. 7. 16. 소외 4 2011. 11. 16.10 1999. 6. 21. 소외 5 (2000. 4. 15. 소외 8 승계)2011. 11. 16.
7) 이 사건 각 구분건물 중 제1항 구분건물은 현재 폐쇄된 채 사용되지 않고 있고, 나머지 구분건물들은 수분양자 또는 임차인에 의해 사우나, 학원, 당구장, 식당, 부동산 등의 사업장으로 사용되고 있다.
다. 원고의 이 사건 토지 소유권 취득
1) 원고는 한국자산관리공사가 2007. 12.경 시행한 이 사건 토지의 공매절차에서 위 토지를 매수하여 2009. 8. 21. 매매대금을 완납하고, 2009. 11. 5. 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 이 사건 토지에 관한 공매절차의 공고문에는 부대조건으로서 ‘토지만 매각대상이며 지상에 매각에서 제외되는 제시 외 건물이 소재, 감정서상 지상의 제시 외 건물은 건물분양시 토지사용권(입점개시일로부터 만 40년)을 선납한 상태로 확인 후 입찰 바람’이라고 기재되어 있었다. 또한 이 사건 토지에 대한 감정평가서에는 ‘이 사건 토지상에 제시 외 건물이 소재하며 40년간 토지사용권을 선납한 것을 감안한 토지단가 및 토지가격을 산출하였다’는 취지가 기재되어 있었다.
3) 이 사건 토지에 관한 공매절차에서 위 토지의 가격은 2007. 11. 16. 기준으로 ㎡당 15,400,000원으로 계산한 42,408,520,000원으로 평가되었다. 한편 이 사건 건물의 40년간 토지사용권을 감안한 이 사건 토지의 가격은 ㎡당 8,580,000원으로 계산한 23,627,604,000원으로 평가되었다. 원고는 위 토지를 6,100,000,000원에 매수하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 7, 9 내지 12, 15호증(각 가지번호 포함. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
피고는 이 사건 구분건물들의 소유자로서 원고의 소유인 이 사건 토지의 일부를 점유함으로써, 법률상 원인 없이 원고에게 위 구분건물들을 소유한 기간 동안 임료 상당의 손해를 입히고 그 손해액 상당의 이익을 얻었으므로, 피고는 원고에게 위 임료 상당의 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 토지에 관한 신탁등기시 신탁원부에 첨부된 바이뉴테크먼트와 피고 사이의 1998. 5. 21.자 변경신탁계약 제17조 제1항은 신탁부동산의 보전, 분양(처분) 및 임대사무처리에 필요한 비용 또는 그에 준하는 비용을 최초 수익자인 바이뉴테크먼트가 부담하도록 규정하고 있다. 신탁원부에 기재된 위 규정은 등기부의 일부가 되므로 원고에게도 주장할 수 있는데, 이 사건 건물의 이 사건 토지에 대한 임료는 위 신탁계약상 신탁부동산의 보전, 분양(처분) 및 임대사무처리비용 등에 해당하므로, 결국 원고는 피고를 상대로 이 사건 토지의 임료 상당액의 지급을 구할 수 없다.
2) 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물의 수분양자들은 분양계약에 기초하여 이 사건 토지에 관한 40년간의 사용료를 지급하고 토지임차권을 설정받았으며, 피고는 수분양자들을 보호하기 위해 바이뉴테크먼트와의 신탁계약에 따라 위 구분건물들에 관한 피고 명의의 소유권이전등기를 마치고 있었으므로, 피고는 원고에게 민법 제622조 제1항에서 규정한 토지임차권의 대항력을 주장할 수 있다.
3) 이 사건 토지에 관한 공매절차에서 이 사건 건물의 위 토지에 대한 사용권의 존재가 공고되었으므로, 원고는 위 사실을 알고서 이를 전제로 저렴한 가격에 이 사건 토지를 취득하였다. 따라서 원고의 이 사건 부당이득반환 청구는 권리남용에 해당하여 신의칙에 반한다.
4) 이 사건 토지에 대한 감정평가결과는 합리적 이유 없이 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택하였고, 기대이율을 지나치게 높게 정하여 임료를 계산하였으므로, 위 결과를 그대로 받아들일 수 없다.
3. 이 법원의 판단
가. 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물에 대한 판단
이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물의 경우, 앞서 든 증거들 및 을 제8호증의 기재에 의하면 다음과 같은 사실 또는 사정을 인정할 수 있다.
① 피고와 바이뉴테크먼트는 1997. 8.경부터 1999. 6.까지 수분양자들에게 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물을 분양하여 주었고, 위 구분건물들은 이 사건 건물이 완공된 후 현재까지 수분양자들에 의해 임대 또는 사용되어 왔다.
② 피고는 2002. 6. 18. 바이뉴테크멘트와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약을 합의해지하였다.
③ 이 사건 건물 중 분양된 구분건물은 대부분 수분양자들 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물의 수분양자들이 위 구분건물들의 소유권을 이전해 가지 않자, 피고는 2005. 7. 22.부터 2010. 2. 2.까지 약 4차례에 걸쳐 위 구분건물들의 수분양자들에게 ‘분양받은 구분건물에 관한 소유권이전등기절차를 이행하여 불이익이 발생하지 않도록 조치하여 달라’는 내용의 통지를 하였다. 결국 위 구분건물들의 수분양자들은 이 사건 소가 제기된 후인 2010. 12. 31.과 2011. 11. 16. 자신들 앞으로 위 구분건물들에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
④ 이 사건 토지의 공매절차에서는 이 사건 건물 중 분양된 구분건물에 대해 만 40년 동안의 토지사용료가 이미 납부되었다는 사실이 공고되었고, 원고도 이러한 사실을 알고서 이 사건 토지를 취득하였다.
일반적으로 타인 소유의 토지 위에 건물을 소유하고 있는 자는 임료 상당의 이익을 얻는다고 볼 수 있으나, 이 사건의 경우에는 그와 달리 볼 만한 다음과 같은 특별한 사정이 있다. 즉, 앞에서 살펴본 사실관계에서 나타난 바와 같이 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득하기 약 7년 전에 피고는 이 사건 토지에 관한 신탁계약을 해지하여 더 이상 분양된 위 구분건물에 관하여 피고 명의의 등기를 유지할 필요가 없게 된 점, 수분양자들은 자신들이 분양받은 위 구분건물을 사용수익하면서도 그 등기를 넘겨받지 않고 있다가 피고의 독촉에 의하여 뒤늦게 소유권이전등기를 마쳤던 점 등이 그것이다. 이와 같이 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물에 대하여는 피고가 자신의 이익을 위하여 또는 자신의 계약상 의무이행으로 위 구분건물의 등기명의를 계속 보유하지 않았고 오히려 수분양자들에게 소유권을 넘겨줄 때까지 어쩔 수 없이 이를 유지할 수 밖에 없었으므로 그 등기명의로 인하여 실질적으로 임료 상당의 이득을 얻었다고 평가하기 어렵다.
한편 일반적으로 경매나 공매 또는 매매에 의하여 토지의 소유권을 취득하려는 자는 토지대장, 등기부, 도시계획확인원, 관계토지의 지적도면, 특히 경매나 공매의 경우 공고내용, 감정평가서의 조사에 의하여 토지의 위치 및 현황 등을 미리 점검해 볼 것이라는 것은 경험칙상 당연히 예상되므로(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20013 판결 참조), 원고 역시 위와 같은 소유 및 점유 관계를 알고 있었다고 할 것이다. 민법 제622조 제1항은 ‘건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이 사건과 같이 수분양자가 이 사건 토지의 임차권을 포함하여 위 구분건물을 분양받은 후 이를 인도받아 사용수익하면서 실질적인 지배권을 행사하고 있으나 아직 그 소유 명의를 수탁자인 피고에게 남겨두고 이전받지 않은 상태이더라도 원고가 그와 같은 사정을 알고서 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다면, 이 사건 토지의 임차인인 수분양자는 위 구분건물에 대한 피고 명의의 소유권 등기를 내세워 이 사건 토지의 전득자인 원고에게 위 민법 규정에 따라 임대차의 효력을 주장할 수 있다고 봄이 상당하므로 원고와 수분양자 사이에는 임대차에 해당하는 법률관계가 형성되었다고 할 것이다. 이에 따라 원고는 수분양자들에 대하여 임료청구권을 취득하게 되었고 이는 이 사건 토지를 위 구분건물의 부지로 제공하는 대가에 해당하므로 원고에게 하등의 손해가 발생한다고 볼 수 없다. 그리고 위와 같은 법률관계 하에서는 피고가 임차인인 수분양자들을 위하여 등기 명의를 보유하는 것이므로, 피고 소유로 등기된 위 구분건물이 이 사건 토지를 부지로 사용한다고 하더라도 법률상 원인이 없다고 볼 수 없고, 위 등기명의가 원고에 대하여 피고가 수분양자의 임료지급채무를 중첩적으로 부담하는 근거가 될 수 없다.
따라서 원고의 이 사건 제1 내지 7, 10항 구분건물에 관한 부당이득반환 청구는 받아들이지 않는다.
나. 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 대한 판단
1) 부당이득의 발생
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 토지 소유자의 재산으로 인하여 임료에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 토지 소유자에게 위 금액 상당의 손해를 주고 있다고 볼 수 있다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 참고).
피고와 바이뉴테크먼트가 2002. 6. 18. 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산을 마치고 위 신탁계약을 합의 해지하면서 향후 소요예상 사업비 명목으로 피고에게 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물의 소유권을 귀속시키도록 약정한 사실, 위 구분건물들은 2010. 12. 21. 주식회사 지윤개발에 매도되고, 2011. 2. 18. 위 회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다.
따라서 원고가 이 사건 토지를 취득하기 전 바이뉴테크먼트와의 약정에 의해 피고의 소유로 확정된 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 대하여는, 피고가 주식회사 지윤개발 앞으로 소유권이전등기를 마친 때까지 위 구분건물들의 소유로 인해 이 사건 토지에 대한 임료상당액의 이익을 얻고 원고에게 위 금액 상당의 손해를 입혔다고 평가된다.
2) 피고의 주장에 대한 판단
가) 신탁등기에 관한 주장
을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 바이뉴테크먼트와 피고 사이에 2000. 11. 7. 체결된 이 사건 건물에 관한 신탁계약 제3조는 ‘본 계약에 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 사건 토지 신탁계약의 내용에 따르기로 한다’고 정하고 있고, 이 사건 토지에 관한 1998. 5. 21.자 변경신탁계약 제17조 제1항에서는 바이뉴테크먼트가 위 신탁계약의 최초수익자로서 신탁부동산에 관한 다음 각 호의 비용을 부담하기로 정한 사실이 인정된다.
- 다 음 -1. 신탁재산에 대한 조세, 공과금 및 등기비용2. 설계, 감리비용 및 공사대금3. 차입금, 임대보증금 등의 상환금 및 그 이자4. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용 및 화재보험료5. 분양(처분) 및 임대사무처리에 필요한 비용6. 기타 전 각 호에 준하는 비용
한편 이 사건 토지 및 건물의 등기부에는 위 신탁계약의 내용이 그대로 포함된 신탁원부가 작성·첨부되어 있는데, 구 신탁법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 구 부동산등기법(2001. 12. 19. 법률 제6525호로 개정되기 전의 것) 제123, 124조 규정에 의해 위 신탁원부에 기재된 내용은 그대로 등기로 보게 된다.
먼저 위 1998. 5. 21.자 변경신탁계약 제17조 제1항 각 호의 비용에 이 사건 건물의 이 사건 토지에 대한 임료가 포함되는지 여부에 관해 살펴본다.
위 임료가 위 각 호 규정 중 제1 내지 3호가 정한 조세나 공사대금 또는 차입금 등에 해당되지 아니함은 문언상 명백하므로, 제4 내지 6호가 정한 ‘이 사건 건물의 보존, 분양이나 임대사무처리에 필요한 비용 또는 그에 준하는 비용‘에 해당되는지 여부가 문제된다. 살피건대, ① 건물의 보존비용이란 일반적으로 ’건물을 보호하거나 유지 또는 수선하는데 드는 비용‘을 일컫는 말인 점, ② ’분양 또는 임대사무처리 비용‘은 토지개발 신탁계약의 수탁자인 피고가 토지상에 건축된 건물에 관한 분양 및 임대사무를 수행하면서 지출한 실비의 개념으로 파악되는 점, ③ 이 사건과 같은 부동산 개발신탁에서 토지와 함께 그 위에 신축될 건물까지 신탁의 목적물이 된 경우 신탁계약의 효력이 유지되는 동안 토지와 건물은 모두 수탁자의 소유에 속해 있으므로 건물의 토지 임료에 관한 사항을 따로 정할 필요가 없는 점, ④ 등기된 신탁원부의 제3자에 대한 대항력은 제3자가 그와 같은 내용을 알 수 있는 경우로 한정하여 인정하는 것이 제3자 보호와 개별 신탁조항의 효력인정을 조화롭게 추구할 수 있으므로, 신탁원부의 기재내용도 신탁자나 수탁자와 구체적인 거래나 교섭이 있고 그에 따라 발생하는 채무나 비용을 말하는 것으로 이해함이 타당한 점, ⑤ 신탁자와 수탁자 사이의 약정만으로 불법행위나 부당이득과 같은 법률에 의한 채권발생의 범위를 제한하는 효력을 제3자에 대하여도 인정하는 것은 법률에 특별한 규정이 있는 경우에만 책임의 제한이 인정된다고 하는 일반원칙에 반하여 부당한 점 등을 고려하여 보면, 위 보존비용 등에 이 사건 건물의 이 사건 토지에 대한 임료가 포함된다고 해석하기는 어렵다.
한편, 피고가 2002. 6. 18. 바이뉴테크먼트와 사이에 이 사건 신탁에 관한 최종정산을 마치고 이 사건 신탁계약을 합의해지한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 갑 제1호증의 1 내지 3의 기재에 의하면 이 사건 토지에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 2002. 6. 19. 바이뉴테크먼트 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정할 수 있다. 그러므로 만일 이 사건 건물의 토지 임료가 위 보존비용 등에 포함된다고 보더라도, 위 1998. 5. 21.자 변경신탁계약의 내용에서 정한 피고와 바이뉴테크먼트 사이의 부담관계는 피고와 위 회사 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관한 신탁계약의 최종계산이 이루어지고 위 신탁계약이 합의 해지됨으로써 종료되었고, 피고가 바이뉴테크먼트에 신탁재산의 귀속을 원인으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 넘겨 줌에 따라 위 부담관계의 종료가 공시되기에 이르렀으므로, 결국 피고는 원고에게 이 사건 토지 및 건물에 관한 합의해지 전의 신탁등기의 효력을 근거로 위 임료상당액의 지급을 거부할 수 없다.
나) 토지임차권에 관한 주장
민법 제622조 제1항 규정은 건물 소유를 목적으로 한 토지의 임대차에서 임차권의 등기를 하지 않은 경우라도 건물 소유권을 등기한 자는 토지의 전득자 또는 토지에 관한 권리를 취득한 제3자에게 토지임차권을 주장할 수 있다는 취지에 불과하고, 위 규정에 의하여 토지의 임차인이 토지 소유자에게 이미 지급한 임료를 가지고 토지의 전득자에게 대항할 수 있다는 취지는 아니다(대법원 1968. 7. 31. 선고 67다2126 판결 참조).
앞에서 본 바와 같이 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 대하여는 분양계약이 체결된 적이 없어 이 사건 토지에 관하여 수분양자와 사이에 임대차계약이 체결되지 아니하였을 뿐만 아니라, 피고는 수탁자일 뿐 임차인의 지위에 있지도 않으므로 위 민법 규정이 적용될 여지는 없다. 또한 앞에서 설시한 법리에 의하면 위 민법 규정은 임대차 관계의 존재를 주장할 수 있는 것을 넘어 임료 청구 또는 임료 상당의 부당이득청구까지 저지할 수 있는 근거 규정이 아니므로, 피고의 위 주장은 원고의 이 사건 청구에 대한 적절한 방어수단이 되지 못한다.
다) 신의칙 또는 권리남용 주장
신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 참조). 또한 권리의 행사가 권리남용으로서 허용되지 않는다고 보기 위해서는 권리의 행사가 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 이를 행사하는 사람에게는 아무런 이익이 없고, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2010다59783 판결 참조).
이 사건 토지에 관한 공매절차의 공고문과 감정평가서에 이 사건 건물 중 분양된 구분건물에 관해 만 40년 동안의 토지사용료가 이미 납부되었다는 사실이 기재되어 있었던 사실, 이 사건 토지의 공매절차에서 위 토지의 가격은 이 사건 건물의 위 토지에 대한 40년간 무상사용권을 감안하여 23,627,604,000원으로 평가되었는데 원고는 위 토지를 6,100,000,000원에 매수한 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 앞에서 본 바와 같이, 이 사건 제8, 9, 11, 12 구분건물은 피고와 바이뉴테크먼트가 신탁계약을 해지하면서 소송비용 등 사업비 명목으로 피고에게 소유권을 귀속시키기로 약정한 것이고, 원고가 이 사건 토지의 소유권자로서 그 부지를 점유하는 건물의 실질적 소유자인 피고를 상대로 임료 상당의 부당이득을 구하고 있으므로, 원고가 피고에게 부당이득반환의무의 부존재에 관하여 신뢰를 부여하였다고 보기 어려워 이 사건 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없다고 보기 어렵다.
또한 원고는 이 사건 소로써 피고를 상대로 위 구분건물들에 관해 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있었던 기간 동안의 임료상당액의 지급을 구하고 있으므로, 원고가 위와 같이 감정평가액보다 현저하게 낮은 금액으로 이 사건 토지를 취득하였다고 하더라도, 이 사건 청구가 원고에게 아무런 이익이 없는 권리행사라고 볼 수도 없다. 따라서 피고의 위 주장은 옳지 않다.
3) 부당이득의 범위
피고는 원고에게 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 관하여, 원고가 이 사건 토지의 소유권을 취득한 때로부터 피고가 주식회사 지윤개발에 위 구분건물들에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 때까지 이 사건 토지에 대한 임료상당액 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
이 사건 감정인 소외 9의 토지감정결과에 의하면, 원고가 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마친 날인 2009. 11. 5.부터 피고가 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물의 소유권을 보유하고 있었던 날까지의 이 사건 토지 임료상당액은 아래 표 기재와 같다.
순번구분건물의 표시산정기간 (2009. 11. 5.부터)임료상당액(원)89층 1호(122.63㎡)2011. 2. 17.까지41,504,415910층 1호(94.90㎡)2011. 2. 17.까지32,119,1311111층 1호(66.12㎡)2011. 2. 17.까지22,378,4711213층 1호2011. 2. 17.까지7,473,028총 합계103,475,045원
이 사건 토지 감정인은 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택하고, 이 사건 토지의 인근에 있는 상업용지인 서울 종로구 (주소 4 생략) 대 281.9㎡를 비교표준지로 하여 위 토지와 이 사건 토지의 지역요인을 동등하게 평가한 뒤, 위 토지의 기초가격에 기대이율 8.5%(한국감정평가업협회가 제정한 토지보상평가지침 및 국유재산법 시행령 제29조가 정하고 있는 사용료율 등을 고려하여 정한 것으로 보인다)를 곱하는 방법으로 이 사건 토지의 임료상당액을 산정하였다.
피고는 이 사건 토지감정에서 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택한 것이 합리적 이유가 없다고 주장하므로 살피건대, ① 임대사례비교법은 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법으로서 임대사례 선택조건으로 대상 물건의 인근 지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에서의 사례일 것, 용도, 기간 등 계약내용의 동일성 내지 유사성이 있는 사례일 것 등의 조건이 요구되는 점, ② 이 사건 토지의 인근지역에서 비교사례를 찾는다고 하더라도 이 사건 토지와 비교하는 과정에서 감정인의 주관적인 판단이 개입될 수 있는 점 등을 고려하여 보면, 이 사건 토지감정에서 임대사례비교법이 아닌 적산법을 채택한 것만으로는 위 감정결과가 현저히 타당성을 잃었다고 보기 어렵다.
또한 피고는 이 사건 토지감정시 기대이율이 지나치게 높게 정하여졌다고 주장한다. 살피건대, 토지보상평가지침은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니고(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결 참조), 적산법에 의한 방식으로 임료를 산정할 때 기대이율은 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정되어야 하고, 임료 산정시 토지의 실제 이용상황을 참작하여 기초가격을 결정한 이상 기대이율을 정하면서 다시 토지의 실제 이용상황을 참작할 필요는 없다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다97062 판결 참조).
이 사건 토지감정결과는 이 사건 토지의 기대이율을 비교적 높은 수준인 8.5%로 정하면서 기대이율 산정시 참작하여야 할 제반 요소에 대한 합리적인 설명을 하고 있지 않아 이를 그대로 받아들이기 어렵다.
그러므로 국유재산법 시행령 제29조에서 행정재산을 사용허가할 때 연간 사용료를 주거 또는 행정목적의 수행에 사용하는 경우 등을 제외하고 해당 재산의 가액에 5% 이상의 요율을 곱한 금액으로 정하도록 규정하고 있는 점, 2009. 11.부터 2011. 2.까지의 국공채이율, 은행의 장기대출금리는 그보다 낮은 약 2.5% 내지 3.5% 사이에서 변동되었던 점, 이 사건 토지 임대에 필요한 경비를 별도로 고려하지 않는 점 등을 종합하여 이 사건 토지의 위 기간 동안 기대이율을 5.5%로 정함이 상당하다.
기대이율을 5.5%로 정하여 산정한 이 사건 토지의 2009. 11. 5.부터 2011. 2. 17.까지 임료상당액의 합계는 아래 표 기재와 같이 66,954,538원이다.
순번구분건물의 표시산정기간임료상당액(원)89층 1호(122.63㎡)2009. 11. 5.~2010. 11. 4.21,162,5162010. 11. 5.~2011. 2. 17.5,693,319합계26,855,835910층 1호(94.90㎡)2009. 11. 5.~2010. 11. 4.16,377,0962010. 11. 5.~2011. 2. 17.4,405,902합계20,782,9981111층 1호(66.12㎡)2009. 11. 5.~2010. 11. 4.11,410,4642010. 11. 5.~2011. 2. 17.3,069,740합계14,480,2041213층 1호2009. 11. 5.~2010. 11. 4.3,810,3962010. 11. 5.~2011. 2. 17.1,025,105합계4,835,501총 합계66,954,538
4. 결론
피고는 원고에게 66,954,538원 및 이에 대하여 피고가 이 사건 소장을 송달받은 후 이 사건 제8, 9, 11, 12항 구분건물에 관해 주식회사 지윤개발 앞으로 소유권이전등기를 마친 날의 다음날인 2011. 2. 19.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관해 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2012. 6. 15.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 김현석(재판장) 강주리 강진우