판시사항
[1] 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 경우
[2] 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 주택공급에 관한 규칙의 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주한 임차인이 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다는 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(소극)
판례내용
【원고, 상고인】 서울주택도시공사 (소송대리인 법무법인 이스턴 담당변호사 곽성환 외 2인)
【피고, 피상고인】 피고
【원심판결】 서울북부지법 2024. 12. 20. 선고 2022나43482 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 서울 노원구 ○○동 (지번 1 생략) (아파트명 1 생략) (동호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)은 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택이다.
나. 원고는 1994. 12. 9. 피고와 이 사건 임대주택에 관한 임대차계약을 체결한 이후 계약을 갱신하여 오다가 2021. 2. 23. 임대차기간을 약 2년 연장하는 등으로 다시 갱신하였다(이하 갱신계약을 포함하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
다. 이 사건 임대차계약은 「공공주택 특별법 시행규칙」에서 정한 표준임대차계약서로 작성되었는데, 그 임대차계약의 일반조건 제10조 제1항 제7호(이하 ‘이 사건 일반조건’이라 한다)에는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대인인 원고가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 규정되어 있다.
라. 피고는 이 사건 임대차계약 기간 중인 2020. 6. 3. 화성시 △△동 (지번 2 생략) 소재 (아파트명 2 생략) (동호수 2 생략)의 분양권(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)을 취득하였다가 2020. 11. 19. 제3자에게 매도하였다.
마. 원고는 2021. 9. 3. 피고에게 이 사건 일반조건에서 정한 사유가 발생하였음을 근거로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 후 피고를 상대로 이 사건 임대주택의 인도를 청구하는 이 사건 소송을 제기하였다.
2. 원심의 판단
원심은, 이 사건 일반조건에는 주택의 분양권을 취득한 경우를 해지사유로 정하지 않고 있고, 분양권의 취득을 다른 주택의 소유로 간주하는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 이 사건 임대차계약에는 적용되지 않는다고 판단한 다음, 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 그대로 유지하였다.
3. 대법원의 판단
가. 관련 법리
1) 「공공주택 특별법」 제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」(2021. 3. 26. 국토교통부령 제833호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호 서식] 표준임대차계약서에서도 위 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 「공공주택 특별법」의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 참조).
2) 「공공주택 특별법」 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 위 조항에 따라 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조 제1항은 "공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다."라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 「주택공급에 관한 규칙」(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 간주한다는 내용이 추가되었고, 위 규칙 부칙 제3조에서 "제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다."라고 규정하고 있다. 그렇다면 위 규칙 부칙 제3조는 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하는 것이 자연스럽다.
따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이라고 하더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.
나. 앞서 본 법리에 비추어 이 사건을 살펴본다.
분양권을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하는 것으로 간주하는 구 주택공급규칙의 개정규정은 2018. 12. 11.부터 시행되었다. 이 사건 임대차계약은 1994. 12. 9. 체결되었으므로 이 사건 임대주택에 관한 입주자모집공고는 구 주택공급규칙이 시행되기 전에 있었던 것임이 명백하다. 이 사건 임대차계약에는 구 주택공급규칙 제53조 본문이 적용되지 않으므로 피고가 이 사건 분양권을 취득하였더라도 이를 주택의 소유로 간주할 수 없다.
원심의 이유 설시에 일부 적절해 보이지 않는 부분이 있으나, 피고가 이 사건 분양권을 취득한 것이 이 사건 임대차계약의 해지사유가 될 수 없다고 판단한 원심의 결론은 정당하다.
4. 결론
상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 신숙희(재판장) 노태악(주심) 마용주
【피고, 피상고인】 피고
【원심판결】 서울북부지법 2024. 12. 20. 선고 2022나43482 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 서울 노원구 ○○동 (지번 1 생략) (아파트명 1 생략) (동호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)은 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택이다.
나. 원고는 1994. 12. 9. 피고와 이 사건 임대주택에 관한 임대차계약을 체결한 이후 계약을 갱신하여 오다가 2021. 2. 23. 임대차기간을 약 2년 연장하는 등으로 다시 갱신하였다(이하 갱신계약을 포함하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
다. 이 사건 임대차계약은 「공공주택 특별법 시행규칙」에서 정한 표준임대차계약서로 작성되었는데, 그 임대차계약의 일반조건 제10조 제1항 제7호(이하 ‘이 사건 일반조건’이라 한다)에는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대인인 원고가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 규정되어 있다.
라. 피고는 이 사건 임대차계약 기간 중인 2020. 6. 3. 화성시 △△동 (지번 2 생략) 소재 (아파트명 2 생략) (동호수 2 생략)의 분양권(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)을 취득하였다가 2020. 11. 19. 제3자에게 매도하였다.
마. 원고는 2021. 9. 3. 피고에게 이 사건 일반조건에서 정한 사유가 발생하였음을 근거로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 후 피고를 상대로 이 사건 임대주택의 인도를 청구하는 이 사건 소송을 제기하였다.
2. 원심의 판단
원심은, 이 사건 일반조건에는 주택의 분양권을 취득한 경우를 해지사유로 정하지 않고 있고, 분양권의 취득을 다른 주택의 소유로 간주하는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 이 사건 임대차계약에는 적용되지 않는다고 판단한 다음, 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 그대로 유지하였다.
3. 대법원의 판단
가. 관련 법리
1) 「공공주택 특별법」 제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」(2021. 3. 26. 국토교통부령 제833호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호 서식] 표준임대차계약서에서도 위 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 「공공주택 특별법」의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 참조).
2) 「공공주택 특별법」 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 위 조항에 따라 「공공주택 특별법 시행규칙」 제13조 제1항은 "공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다."라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 「주택공급에 관한 규칙」(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 간주한다는 내용이 추가되었고, 위 규칙 부칙 제3조에서 "제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다."라고 규정하고 있다. 그렇다면 위 규칙 부칙 제3조는 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하는 것이 자연스럽다.
따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이라고 하더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.
나. 앞서 본 법리에 비추어 이 사건을 살펴본다.
분양권을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하는 것으로 간주하는 구 주택공급규칙의 개정규정은 2018. 12. 11.부터 시행되었다. 이 사건 임대차계약은 1994. 12. 9. 체결되었으므로 이 사건 임대주택에 관한 입주자모집공고는 구 주택공급규칙이 시행되기 전에 있었던 것임이 명백하다. 이 사건 임대차계약에는 구 주택공급규칙 제53조 본문이 적용되지 않으므로 피고가 이 사건 분양권을 취득하였더라도 이를 주택의 소유로 간주할 수 없다.
원심의 이유 설시에 일부 적절해 보이지 않는 부분이 있으나, 피고가 이 사건 분양권을 취득한 것이 이 사건 임대차계약의 해지사유가 될 수 없다고 판단한 원심의 결론은 정당하다.
4. 결론
상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 신숙희(재판장) 노태악(주심) 마용주
참조조문
[1] 공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 제2항 제3호, 제49조의3 제1항 제7호, 구 공공주택 특별법 시행령(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2021. 3. 26. 국토교통부령 제833호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식] / [2] 공공주택 특별법 제2조, 제48조 제1항, 제49조의2 제1항, 제2항 제3호, 제49조의3 제1항 제7호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호, 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항, 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식], 구 주택공급에 관한 규칙(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것) 제53조, 주택공급에 관한 규칙 부칙(2018. 12. 11.) 제3조