판시사항
공공건설임대주택 분양전환가격 산정 기준을 정한 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목에서 건설원가에 자기자금이자를 포함한 취지 및 임대기간 중 임대사업자가 수령한 표준임대보증금이 변경되어 임대사업자가 투여한 자기자금이 변동된 경우, 변경된 표준임대보증금을 주택가격에서 공제하여 각 기간별로 자기자금이자를 계산하여야 하는지 여부(적극)
판결요지
구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목에서 건설원가에 자기자금이자를 포함한 것은 임대아파트 건설과정에서 임대사업자가 투여한 자기자금의 기여를 인정하여 그에 대하여 임대기간 동안 발생한 이자를 분양전환가격에 반영할 수 있도록 한 취지이므로, 임대기간 중 임대사업자가 수령한 표준임대보증금이 변경되어 임대사업자가 투여한 자기자금이 변동된 경우에는 그와 같이 변경된 표준임대보증금을 주택가격에서 공제하여 각 기간별로 자기자금이자를 계산하여야 한다.
판례내용
【원고, 피상고인】 원고 1 외 391인 (소송대리인 법무법인 산하 담당변호사 이영기 외 7인)
【피고, 상고인】 주식회사 부영
【피고승계참가인, 상고인】 주식회사 부영주택 (소송대리인 변호사 하만석)
【원심판결】 서울고법 2010. 11. 10. 선고 2009나92342 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다.
원심판결의 이유에 의하면, 원심은 임대주택법 제2조에 따른 공공건설임대아파트인 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격을 정하기 위하여 구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목에 따라 건설원가 및 거기에 포함시킬 자기자금이자를 계산하면서 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’에서 공제할 ‘임대보증금’을 ‘분양전환 당시의 표준임대보증금’으로 보았다.
그러나 위 조항에서 건설원가에 자기자금이자를 포함시킨 것은 임대아파트의 건설과정에서 임대사업자가 투여한 자기자금의 기여를 인정하여 그에 대하여 임대기간 동안 발생한 이자를 분양전환가격에 반영할 수 있도록 한 취지라고 할 것이므로, 임대기간 중 임대사업자가 수령한 표준임대보증금이 변경되어 임대사업자가 투여한 자기자금이 변동된 경우에는 그와 같이 변경된 표준임대보증금을 주택가격에서 공제하여 각 기간별로 자기자금이자를 계산함이 상당하다.
그런데 원심은 이 사건 아파트의 표준임대보증금이 임대기간 동안 변경되었음에도 ‘분양전환 당시의 표준임대보증금’을 전 임대기간에 적용하여 자기자금이자를 산정하였으니, 이러한 원심의 판단에는 자기자금이자 산정에 적용할 임대보증금에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
아울러 원심은 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정과 관련하여 2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 개정된 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]을 적용하였으나, 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 최초 입주자모집이나 임대 개시 당시가 아닌 분양전환 당시의 법령이 적용되어야 함이 원칙이고(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조), 원심이 적용한 위 구 임대주택법 시행규칙은 이 사건 아파트의 분양전환이 이루어지기 전에 이미 개정되어 위 분양전환 당시에는 2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정된 임대주택법 시행규칙이 시행되고 있었으므로 이 사건에서는 위와 같이 개정된 임대주택법 시행규칙에 따라 정당한 분양전환가격이 산정되어야 함을 지적하여 둔다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영
【피고, 상고인】 주식회사 부영
【피고승계참가인, 상고인】 주식회사 부영주택 (소송대리인 변호사 하만석)
【원심판결】 서울고법 2010. 11. 10. 선고 2009나92342 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다.
원심판결의 이유에 의하면, 원심은 임대주택법 제2조에 따른 공공건설임대아파트인 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격을 정하기 위하여 구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목에 따라 건설원가 및 거기에 포함시킬 자기자금이자를 계산하면서 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’에서 공제할 ‘임대보증금’을 ‘분양전환 당시의 표준임대보증금’으로 보았다.
그러나 위 조항에서 건설원가에 자기자금이자를 포함시킨 것은 임대아파트의 건설과정에서 임대사업자가 투여한 자기자금의 기여를 인정하여 그에 대하여 임대기간 동안 발생한 이자를 분양전환가격에 반영할 수 있도록 한 취지라고 할 것이므로, 임대기간 중 임대사업자가 수령한 표준임대보증금이 변경되어 임대사업자가 투여한 자기자금이 변동된 경우에는 그와 같이 변경된 표준임대보증금을 주택가격에서 공제하여 각 기간별로 자기자금이자를 계산함이 상당하다.
그런데 원심은 이 사건 아파트의 표준임대보증금이 임대기간 동안 변경되었음에도 ‘분양전환 당시의 표준임대보증금’을 전 임대기간에 적용하여 자기자금이자를 산정하였으니, 이러한 원심의 판단에는 자기자금이자 산정에 적용할 임대보증금에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
아울러 원심은 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정과 관련하여 2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 개정된 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]을 적용하였으나, 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 최초 입주자모집이나 임대 개시 당시가 아닌 분양전환 당시의 법령이 적용되어야 함이 원칙이고(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조), 원심이 적용한 위 구 임대주택법 시행규칙은 이 사건 아파트의 분양전환이 이루어지기 전에 이미 개정되어 위 분양전환 당시에는 2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정된 임대주택법 시행규칙이 시행되고 있었으므로 이 사건에서는 위와 같이 개정된 임대주택법 시행규칙에 따라 정당한 분양전환가격이 산정되어야 함을 지적하여 둔다.
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영
참조조문
구 임대주택법 시행규칙(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목(현행 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1] 제2항 (가)목 참조)