판결요지
토지를 임대한 뒤 토지 위의 신축건물에 대한 건축비 및 취등록세를 모두 임차인이 부담한 상태에서 임차료 연체에 따른 적법한 임대차계약 해지가 이루어졌다면 임차인으로부터 부동산을 전대 받은 사람들은 부동산을 불법 점유하게 되는 것이므로 부동산에서 퇴거할 의무가 있다.
판례내용
【심급】
3심
【세목】
기타
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들이 부담한다.
【이유】
이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인들의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-울산지방법원 2006. 7. 6. 선고 2005나398 판결】
【주문】 원고패소
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고에게,
가. 피고 이진수는 양산시 북정동 475-13 지상(양산시 북정동 북정2토지구획정리 사업지구 30블록 5노트) 경량철골구조 패널지붕 단층 제2종 근린생활시설 393㎡ 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㅇ, ㅍ, ㄱ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉰부분 40㎡에서,
나. 피고 안경수는 같은 도면 표시 ㅎ, ㄱ´, ㄴ´, ㄷ´, ㅎ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉳부분 25㎡ 지상에 건립된 경량철골조 판넬지붕 철구조물에서,
각 퇴거하라.
3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【이유】
1. 인정사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1ㆍ3ㆍ4ㆍ6ㆍ7ㆍ14ㆍ22ㆍ23호증의 각 기재, 갑8호증의 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 2002. 11. 8. ○○○에게 ○○○동 475의 13답 2,185㎡(그 후 구획정리되어 ○○○ ○○○2토지구획정리사업지구 30블록 5노트 1,279.8㎡로 되었다, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 보증금 3,000만원, 월 임료 380만원(지급시기 매월 28일), 기간 5년으로 정하여 임대하였다.
나. 원고는 2003. 1. 14. ○○○과 사이에 울산지방법원에서 위 임대차계약에 관하여 다음과 같은 내용의 재판상 화해를 하였다.
(1) 이 사건 토지 위에는 건물 등 일체의 구조물을 축조할 수 없으나 원고의 동의를 얻어 축조할 경우에는 필히 건물 등의 구조물에 대한 명의를 원고의 명의로 한다.
(2) 임차권을 타인에게 양도할 수 없다.
(3) ○○○이 원고 명의로 건물 등의 구조물을 축조할 시 건축비, 유익비, 권리금 등의 청구를 원고에게 할 수 없다.
(4) 신축건물 등 구조물의 부대비용(전기, 수도, 도시가스 등)은 모두 ○○○ 명의로 하여 이를 ○○○이 부담하고, 신축건물 및 구조물 등에 대한 각종 제세공과금(취득세, 등록세 등 포함) 및 준공 후 부과되는 모든 세금 및 등기비용도 ○○○이 부담한다.
(5) 임차금을 3개월 이상 체납할 시에는 ○○○은 기한의 이익을 상실하고 즉시 원고에게 명도한다.
다. ○○○은 2002. 12.경 원고로부터 건물의 신축을 승낙 받은 다음 그달 13일 원고명의로 건축허가를 받아 이 사건 토지 위에 경량철골조 패널지붕 단층 제2종 근린생활시설 393㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 완공하였는데, 2003. 3. 27. 이 사건 토지에 대하여 전세금 30,000,000원, 전세권자 ○○○으로 하는 전세권설정등기를 하였고,같은 해 4. 23. 이 사건 건물에 대하여 원고 앞으로 소유권 보존등기를 한 다음 같은 날 위와 동일한 내용의 전세권설정등기를 하였다.
라. ○○○은 위 건물에 ‘우리 MOTORS' 라는 상호로 자동차정비, 카오디오, 세차장, 카악세사리 용품점에 필요한 기계와 비품을 공급하고 사업의 주체가 되어 위 각 점포들을 주식회사 형태로 운영하려고 하였는데, 이에 CCC이 자동차정비업을, DDD가 카오디오업을, 피고 AAA가 세차장을, EEE이 카악세사리 용품점을 하기로 하였다.
마. ○○○은 2003. 4. 4. 피고 BBB와 주문 제2의 ‘가’항 기재 건물부분(이하, 이 사건 점포라 한다)에 관해, 사업자 등록을 하기 위하여 임대인 원고, 임차인 FFF(FFF는 피고 BBB에게 보증금을 빌려준 GGG의 처이다), 보증금 35,000,000원, 월 차임 50,000원, 기간 36개월로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약서를 작성하였는데, 이는 원고의 허락 없이 위조된 것이었다.
바. 그 무렵 ○○○은 FFF와 사이에 ○○○을 임대인으로 하는 임대차계약서도 작성하였으며, 같은 달 23일 ○○○의 이 사건 건물에 대한 전세권에 근저당권자를 GGG로 하는 근저당권을 설정하였다.
사. ○○○은 2003. 4. 30. 피고 AAA와 주문 제2의 ‘나’항 기재 건물부분(이하, 이 사건 세차장이라 한다)에 관하여, 임대인 ○○○, 보증금 48,000,000원, 월 임료 800,00
0원, 기간 4년으로 정한 임대차계약서를 작성하였는데, 세차장 허가가 나지 않아 곤란을 겪고 있던 중 위 점포들의 설비투자에 따른 자금난이 더해지자 잠적해 버렸다.
아. 피고 AAA는 2003. 6. 3. ○○○을 사기죄로 고소하였는데, 그 진술조서에는 ○○○이 셀프세차장을 직접 설치한 후 피고 AAA에게 전전세를 준 것이라고 기재 되어있다.
자. 원고는 2003. 7.경 피고들을 비롯한 이 사건 건물의 점유자들로부터 이 사건 건물에 자신들의 실 투자전세금이 150,000,000원 들었는데, 원고가 전세금을 100,000,000원, 임대기간 5년으로 정하여 다시 임대해 주면 월세로 2,300,000원을 내겠다는 제의를 받았으나 이를 거절하였다.
자. 원고는 2003. 7. 19. ○○○에게 차임 미지급 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 통지를 하였고, 현재 피고 BBB는 이 사건 점포를, 피고 AAA는 이 사건 세차장을 각 점유하고 있다.
차. 한편, ○○○은 2004. 9. 30. 사문서위조 및 동행사죄로 벌금 2,000,000원에 약식 기소 되어 그 무렵 약식명령이 확정되었다.
2. 판 단
가. 위 인정사실에 의하면, 원고와 ○○○ 사이의 이 사건 토지 및 건물에 대한 임대차계약은 ○○○의 차임연체에 따른 원고의 해지통고로 인하여 2003. 7. 19.자로 적법하게 해지되었다 할 것이고, 피고들은 ○○○으로부터 전대 받은 사람들에 불과하여 ○○○의 임대차계약이 해지된 이상 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유는 불법 점유라 할 것이므로 피고 BBB는 이 사건 점포에서, 피고 AAA는 이 사건 세차장에서 각 퇴거할 의무가 있다.
나. 피고들의 항변에 대하여
이에 대하여 피고들은 항쟁하기를, (1) 원고가 ○○○에게 이 사건 건물에 대하여 임대차계약을 체결할 권한을 주었으므로 피고들은 ○○○의 대리행위에 의해 이 사건 점포와 세차장을 각 임차한 것이므로 정당한 점유권원이 있고, (2) ○○○에게 원고를 대리할 권한이 없다고 하더라도 원고가 ○○○에게 인감증명서와 토지 및 건물 사용승낙서를 교부하여 대리권 수여의 의사표시를 하였고 피고들이 ○○○이 대리권 있음을 믿은데 정당한 이유가 있으므로 표현대리가 성립하며, (3) 가사 표현대리가 성립하지 않는다 하더라도, 원고가 제1심 원고본인신문에 임하여 자신이 ○○○에게 모든 것을 위임하였다고 말하였는바 이는 대리행위의 추인에 해당한다고 주장한다.
그러므로, 먼저 ○○○이 원고를 대리할 권한이 있었는 지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 갑15호증의 2, 5(각 부동산임대차계약서)는 ○○○이 위조한 것으로 각 증거능력이 없고, 을제3ㆍ4ㆍ6ㆍ7호증의 각 기재는 앞의 인정사실에 비추어 믿기 어려우며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.
다음으로 표현대리가 성립하는지에 대해 보건대, 원고가 ○○○에게 인감증명서와 토지 및 건물의 사용승낙서를 교부하고 백지에 인감도장을 날인한 사실은 인정되나, 이는 CCC의 명의로 경정비 허가를 내기 위한 것이거나, 이 사건 건물에 대하여 소유권보존등기 및 전세권설정등기를 내기 위한 것으로 교부한 것이고, 가사 위 서류가 대리권 수여의 의사표시에 해당한다 하더라도, 이 사건 건물의 신축과정에서 피고들이 ○○○과 긴밀히 협의해 온 점, 피고 BBB가 ○○○의 원고에 대한 전세권설정등기에 근저당권자를 GGG로 하는 근저당권설정등기를 한 점, 피고 AAA는 원고와 이 사건 소제기 전에는 일면식도 없는 자로 임대차계약서 상에도 임대인을 ○○○으로 하고 있는 점, 피고들이 ○○○과 임대차계약을 체결하며 원고에게 아무런 연락도 취하지 않은 점 등에 비추어 보면, ○○○을 원고의 대리인으로 믿었다는 데 정당한 이유가 없다할 것이므로, 위 주장도 이유 없다.
마지막으로, 원고가 제1심의 원고본인신문에서 ○○○의 무권대리행위를 추인하였는지에 관하여 보건대, 그 본인신문조서의 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어 볼때, 원고가 2003. 5. 19. CCC의 사무실에서 피고들과 만났을때 임대와 관련된 모든 사항은 ○○○에게 위임하였다고 말한 것은 이 사건 토지 및 건물에 대해 이미 ○○○에게 임대를 한 것이니 피고들과 ○○○ 사이의 문제는 ○○○과 알아서 해결하라고 말한 취지로 보여질 뿐 원고가 ○○○의 무권대리행위를 추인한 것이라고 볼 수 없으므로 그 주장도 이유 없다.
3. 결 론
그러므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하고 주문과 같이 판결한다.
3심
【세목】
기타
【주문】
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들이 부담한다.
【이유】
이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유서를 모두 살펴보았으나, 상고인들의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에관한특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
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【하급심-울산지방법원 2006. 7. 6. 선고 2005나398 판결】
【주문】 원고패소
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고에게,
가. 피고 이진수는 양산시 북정동 475-13 지상(양산시 북정동 북정2토지구획정리 사업지구 30블록 5노트) 경량철골구조 패널지붕 단층 제2종 근린생활시설 393㎡ 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㅇ, ㅍ, ㄱ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉰부분 40㎡에서,
나. 피고 안경수는 같은 도면 표시 ㅎ, ㄱ´, ㄴ´, ㄷ´, ㅎ의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉳부분 25㎡ 지상에 건립된 경량철골조 판넬지붕 철구조물에서,
각 퇴거하라.
3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【이유】
1. 인정사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1ㆍ3ㆍ4ㆍ6ㆍ7ㆍ14ㆍ22ㆍ23호증의 각 기재, 갑8호증의 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 2002. 11. 8. ○○○에게 ○○○동 475의 13답 2,185㎡(그 후 구획정리되어 ○○○ ○○○2토지구획정리사업지구 30블록 5노트 1,279.8㎡로 되었다, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 보증금 3,000만원, 월 임료 380만원(지급시기 매월 28일), 기간 5년으로 정하여 임대하였다.
나. 원고는 2003. 1. 14. ○○○과 사이에 울산지방법원에서 위 임대차계약에 관하여 다음과 같은 내용의 재판상 화해를 하였다.
(1) 이 사건 토지 위에는 건물 등 일체의 구조물을 축조할 수 없으나 원고의 동의를 얻어 축조할 경우에는 필히 건물 등의 구조물에 대한 명의를 원고의 명의로 한다.
(2) 임차권을 타인에게 양도할 수 없다.
(3) ○○○이 원고 명의로 건물 등의 구조물을 축조할 시 건축비, 유익비, 권리금 등의 청구를 원고에게 할 수 없다.
(4) 신축건물 등 구조물의 부대비용(전기, 수도, 도시가스 등)은 모두 ○○○ 명의로 하여 이를 ○○○이 부담하고, 신축건물 및 구조물 등에 대한 각종 제세공과금(취득세, 등록세 등 포함) 및 준공 후 부과되는 모든 세금 및 등기비용도 ○○○이 부담한다.
(5) 임차금을 3개월 이상 체납할 시에는 ○○○은 기한의 이익을 상실하고 즉시 원고에게 명도한다.
다. ○○○은 2002. 12.경 원고로부터 건물의 신축을 승낙 받은 다음 그달 13일 원고명의로 건축허가를 받아 이 사건 토지 위에 경량철골조 패널지붕 단층 제2종 근린생활시설 393㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 완공하였는데, 2003. 3. 27. 이 사건 토지에 대하여 전세금 30,000,000원, 전세권자 ○○○으로 하는 전세권설정등기를 하였고,같은 해 4. 23. 이 사건 건물에 대하여 원고 앞으로 소유권 보존등기를 한 다음 같은 날 위와 동일한 내용의 전세권설정등기를 하였다.
라. ○○○은 위 건물에 ‘우리 MOTORS' 라는 상호로 자동차정비, 카오디오, 세차장, 카악세사리 용품점에 필요한 기계와 비품을 공급하고 사업의 주체가 되어 위 각 점포들을 주식회사 형태로 운영하려고 하였는데, 이에 CCC이 자동차정비업을, DDD가 카오디오업을, 피고 AAA가 세차장을, EEE이 카악세사리 용품점을 하기로 하였다.
마. ○○○은 2003. 4. 4. 피고 BBB와 주문 제2의 ‘가’항 기재 건물부분(이하, 이 사건 점포라 한다)에 관해, 사업자 등록을 하기 위하여 임대인 원고, 임차인 FFF(FFF는 피고 BBB에게 보증금을 빌려준 GGG의 처이다), 보증금 35,000,000원, 월 차임 50,000원, 기간 36개월로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약서를 작성하였는데, 이는 원고의 허락 없이 위조된 것이었다.
바. 그 무렵 ○○○은 FFF와 사이에 ○○○을 임대인으로 하는 임대차계약서도 작성하였으며, 같은 달 23일 ○○○의 이 사건 건물에 대한 전세권에 근저당권자를 GGG로 하는 근저당권을 설정하였다.
사. ○○○은 2003. 4. 30. 피고 AAA와 주문 제2의 ‘나’항 기재 건물부분(이하, 이 사건 세차장이라 한다)에 관하여, 임대인 ○○○, 보증금 48,000,000원, 월 임료 800,00
0원, 기간 4년으로 정한 임대차계약서를 작성하였는데, 세차장 허가가 나지 않아 곤란을 겪고 있던 중 위 점포들의 설비투자에 따른 자금난이 더해지자 잠적해 버렸다.
아. 피고 AAA는 2003. 6. 3. ○○○을 사기죄로 고소하였는데, 그 진술조서에는 ○○○이 셀프세차장을 직접 설치한 후 피고 AAA에게 전전세를 준 것이라고 기재 되어있다.
자. 원고는 2003. 7.경 피고들을 비롯한 이 사건 건물의 점유자들로부터 이 사건 건물에 자신들의 실 투자전세금이 150,000,000원 들었는데, 원고가 전세금을 100,000,000원, 임대기간 5년으로 정하여 다시 임대해 주면 월세로 2,300,000원을 내겠다는 제의를 받았으나 이를 거절하였다.
자. 원고는 2003. 7. 19. ○○○에게 차임 미지급 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 통지를 하였고, 현재 피고 BBB는 이 사건 점포를, 피고 AAA는 이 사건 세차장을 각 점유하고 있다.
차. 한편, ○○○은 2004. 9. 30. 사문서위조 및 동행사죄로 벌금 2,000,000원에 약식 기소 되어 그 무렵 약식명령이 확정되었다.
2. 판 단
가. 위 인정사실에 의하면, 원고와 ○○○ 사이의 이 사건 토지 및 건물에 대한 임대차계약은 ○○○의 차임연체에 따른 원고의 해지통고로 인하여 2003. 7. 19.자로 적법하게 해지되었다 할 것이고, 피고들은 ○○○으로부터 전대 받은 사람들에 불과하여 ○○○의 임대차계약이 해지된 이상 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유는 불법 점유라 할 것이므로 피고 BBB는 이 사건 점포에서, 피고 AAA는 이 사건 세차장에서 각 퇴거할 의무가 있다.
나. 피고들의 항변에 대하여
이에 대하여 피고들은 항쟁하기를, (1) 원고가 ○○○에게 이 사건 건물에 대하여 임대차계약을 체결할 권한을 주었으므로 피고들은 ○○○의 대리행위에 의해 이 사건 점포와 세차장을 각 임차한 것이므로 정당한 점유권원이 있고, (2) ○○○에게 원고를 대리할 권한이 없다고 하더라도 원고가 ○○○에게 인감증명서와 토지 및 건물 사용승낙서를 교부하여 대리권 수여의 의사표시를 하였고 피고들이 ○○○이 대리권 있음을 믿은데 정당한 이유가 있으므로 표현대리가 성립하며, (3) 가사 표현대리가 성립하지 않는다 하더라도, 원고가 제1심 원고본인신문에 임하여 자신이 ○○○에게 모든 것을 위임하였다고 말하였는바 이는 대리행위의 추인에 해당한다고 주장한다.
그러므로, 먼저 ○○○이 원고를 대리할 권한이 있었는 지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 갑15호증의 2, 5(각 부동산임대차계약서)는 ○○○이 위조한 것으로 각 증거능력이 없고, 을제3ㆍ4ㆍ6ㆍ7호증의 각 기재는 앞의 인정사실에 비추어 믿기 어려우며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.
다음으로 표현대리가 성립하는지에 대해 보건대, 원고가 ○○○에게 인감증명서와 토지 및 건물의 사용승낙서를 교부하고 백지에 인감도장을 날인한 사실은 인정되나, 이는 CCC의 명의로 경정비 허가를 내기 위한 것이거나, 이 사건 건물에 대하여 소유권보존등기 및 전세권설정등기를 내기 위한 것으로 교부한 것이고, 가사 위 서류가 대리권 수여의 의사표시에 해당한다 하더라도, 이 사건 건물의 신축과정에서 피고들이 ○○○과 긴밀히 협의해 온 점, 피고 BBB가 ○○○의 원고에 대한 전세권설정등기에 근저당권자를 GGG로 하는 근저당권설정등기를 한 점, 피고 AAA는 원고와 이 사건 소제기 전에는 일면식도 없는 자로 임대차계약서 상에도 임대인을 ○○○으로 하고 있는 점, 피고들이 ○○○과 임대차계약을 체결하며 원고에게 아무런 연락도 취하지 않은 점 등에 비추어 보면, ○○○을 원고의 대리인으로 믿었다는 데 정당한 이유가 없다할 것이므로, 위 주장도 이유 없다.
마지막으로, 원고가 제1심의 원고본인신문에서 ○○○의 무권대리행위를 추인하였는지에 관하여 보건대, 그 본인신문조서의 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어 볼때, 원고가 2003. 5. 19. CCC의 사무실에서 피고들과 만났을때 임대와 관련된 모든 사항은 ○○○에게 위임하였다고 말한 것은 이 사건 토지 및 건물에 대해 이미 ○○○에게 임대를 한 것이니 피고들과 ○○○ 사이의 문제는 ○○○과 알아서 해결하라고 말한 취지로 보여질 뿐 원고가 ○○○의 무권대리행위를 추인한 것이라고 볼 수 없으므로 그 주장도 이유 없다.
3. 결 론
그러므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하고 주문과 같이 판결한다.